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坐拥硅谷的旧金山，房价和房钱 程度 在全美楼市中傲视群雄，但硅谷的精英和白领们都为此支付 了价值 。

高房价和高房钱 迫使栖身 需求外溢，越来越多的工薪阶级 要支付 3小时以上的通勤时光 ，越来越多的科技巨子 高管们乘坐私家 飞机上班，逐渐 地天空也开端 堵了。

9月以来，旧金山楼市增加 见顶的迹象更加 显著 。湾区的衡宇 发卖 数目 同比年夜 降19%，创下2007年以来最冷僻 的9月。无独有偶，同处于加州的圣地亚哥，衡宇 发卖 量下滑17.5％，为11年来的最低程度 。

阳光亮 媚的加州被楼市下行的消极 预期所覆盖 。9月旧金山湾区的房价中位数到达 81.5万美元，同比增加 9.3%，如许 的涨势还能保持 多久？

01

高房价与高房钱 之殇

旧金山的房价程度 在全美楼市中处于什么位置 ？依据 Zillow统计，2018年9月，全美室庐 成交总价的中位数约为22万美元，同比客岁 上涨了7.6%；拥有浩瀚 科技巨子 的旧金山，室庐 成交总价的中位数高达92万美元，同比客岁 上涨9.8%。

旧金山湾区涵盖Alameda、Contra Costa、Marin、Napa、Santa Clara、San Francisco、San Mateo、Solano和Sonoma9个县。个中 San Mateo领涨，房价中位数高达139万美元，同比客岁 上涨了14.4%。

Zillow统计还显示，2018年上半年衡宇 增值率方面，旧金山为11%，与上涨15%的拉斯维加斯、11.6%的达拉斯和11.4%的西雅图同处于不动产增值的第一梯队。

与此同时，旧金山的房钱 程度 也直上云霄。2018年9月全美租屋价钱 中位数为1440元，旧金山的租屋价钱 中位数高达3399美元。

房价及房钱 程度 之高，以至于硅谷的精英人士也面对 着繁重 的栖身 支出压力。依据 zillow在2018年上半年的统计，旧金山居平易近 收入的44.9%用于付出 按揭贷款。同为一线楼市，西雅图的数据是28.6%，纽约的程度 是27.9%。

比拟 房奴，旧金山的租户也不轻松。房租支出占居平易近 收入的比例高达39.2%，这已经是汗青 新高。比拟 之下，纽约是37%，西雅图是30%阁下 。

美国典质 贷款银内行 协会（MBA）10月17日的月度申报 显示，美国30年期典质 贷款平均利率上升至2011年2月以来的最高程度 ，到达 5.10%。Zillow高等 经济学家亚伦·特拉萨斯在申报 中表现 ，典质 贷款利率涌现 显著 的上升趋向 ，意味着人们广泛 累赘 得起的典质 贷款利率时期 就要走到汗青 终点。

尤其是在房价程度 高企的旧金山，按揭贷款抬升的生涯 支出成本甚至透支了科技公司成长 带来的工资收入增加 。本地 ，全年收入是11.7万美元（约合78万元国民 币）的家庭，仍然要被划入“低收入”类。硅谷的居平易近 和雇员饱受高房价、高房钱 之苦。

昂扬 的栖身 成本没有阻拦 年青 人涌入硅谷求职，为了让高工资名副其实，他们选择支付 更多的通勤时光 。旧金山市中间 的房价中位数在90美元到120万美元中央 不等，而三小时公共交通车程之外的斯托克顿则只须要 26万美元。

科技巨子 的高管们尚有 前途 ，他们住在郊区，乘坐私家 飞机上班。只不外 ，如今 硅谷不仅地上堵，天上也堵。为了起降平安 ，私家 飞机都要列队 升空。最终，即使你能开飞机上班，单程通勤时光 也会跨越 50分钟。

02

旧金山和圣迭戈销量见顶，加州楼市要凉凉？

旧金山楼市是加州房地产市场的缩影。

Zillow宣布 的9月全美城市房价中位数排行榜上，前十名中有五个来自加州，圣何塞、旧金山、洛杉矶和圣迭戈占领 前四。然而，在全美景气指数最高的房地产市场，这一轮长达6年的上涨周期面对 停止 。

美元进入加息周期，住房按揭贷款利率上升带来的最直接影响是购房成本的上升，随之而来的是楼市成交量的降低 。

9月加州圣地亚哥的衡宇 发卖 量下滑17.5％，至11年来的最低程度 ，依据 房产剖析 公司CoreLogic的数据，9月，该县共售出2942套衡宇 ，低于客岁 3568套的程度 。这是自金融危机爆发以来的最低迷的9月，2007年9月的发卖 量为2152。

同时，9月，科技巨子 扎堆的旧金山湾区的衡宇 销量同比年夜 降19%，创下2007年以来最冷僻 的9月。CoreLogic剖析 师Andrew LePage表现 ，购置 中位数房价的家庭所须要 付出 的本息同比增加 了21%，原因是按揭贷款利率在同期增长 了约0.8个百分点。

另一个楼市下行的旌旗灯号 是房钱 增加 的放缓。Zillow宣布 的9月份房租价钱 中位数显示，圣何塞和旧金山的房钱 涌现 了同比小幅下滑，圣迭戈则止住了上涨态势。

更令人担忧 的行情是，成交量下跌的同时，库存程度 涌现 了年夜 幅增加 。

截止9月，旧金山的楼市库存是4400余套，年增加 率高达40.5%；圣迭戈的库存是6600套，年增加 率高达47.1%。斟酌 到新建室庐 数目 的负增加 ，这些库存重要 来自二手房市场，必定 水平 上反应 了业主挂牌出售房产的广泛 性和集中性。

回想 汗青 上多次楼市泡沫的形成和幻灭 ，房地产市场年夜 致要阅历 三个阶段：

起首 是泉币 超发、信贷宽松带来的楼市量价齐涨；

其次是二手房出售的数目 增长 或衡宇 净值贷款范围 的扩展 ，房价坚挺，部门 投契 者套利退出；

三是房价上涨跨越 居平易近 蒙受 才能 ，加息又举高 购房成本，造成楼市需求的萎缩，导致室庐 库存积存 ，房价年夜 幅跳水，资产泡沫幻灭 。

旧金山、圣迭戈和圣何塞的楼市似乎正从第二阶段向第三阶段过度，阳光亮 媚的加州房地产市场被楼市下行的阴云所覆盖 。

更高程度 的薪资上涨可能促使旧金山等楼市实现软着陆，甚至在短期的萎靡后再次反弹向上，这有赖于始创 科技公司的年夜 量入驻和事迹 指数级成长。

但不幸的实际 在于，评估机构Savills针对全球规模 内22个城市的查询拜访 显示，包含 旧金山、喷鼻 港在内的生涯 成本高企的城市，已经不再合适 于创业，硅谷的科技精英正在向新兴市场的创业城市外溢，好比 吉隆坡、新加坡和北京。

综合生齿 统计和房价统计的成果 ，楼市见顶的旧金山面对 着另一种为难 的阑珊 ：2016年，每1000位25至29岁的女性中，仅出生 27.4名新生儿，在全美所有城市中排名最低。Zillow的查询拜访 显示，房价中位数越高，新生儿出生 率越低。

短期内遭受 房钱 增加 放缓、室庐 成交量下滑，中历久 面对 就业生齿 外溢、出身 率连续 低迷，旧金山所代表的加州楼市可能真的快支持 不住了。

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