起源 ：米宅北京（ID：izhaiBJ）

作者：一格

生、活，从来没有轻易 二字。

90后太息 高房价让人不得不选择租房过活 ，70、80后持房一族因为没有勤学 区而忧闷 。

好比 笔者，06年在丰台假寓 ，孩子就读小学，小区万事皆是星级品德 ，唯有学区是坑。

在器械 海的家长看来，这的确 不是一个及格 的家长！只顾本身 “享受”了生涯 ，却延误 了孩子的教导 。

在丰台，在通州，在年夜 兴，在昌平等区，有许多 许多 的家长，一方面不满于孩子就读黉舍 的教导 ，对器械 海学区房十分神往 。

另一方面又习惯于本身 栖身 的小区和情况 ，认为 置换太甚 麻烦；同时对器械 海的房产价钱 和政策不懂得 ，思维定式中以为 这些一二类的学区房动辄十多万天价，不是通俗 人可以斟酌 的。

担忧 器械 海学区房太贵，担忧 无法顺应 老破小的栖身 情况 ，担忧 牛校欠好 进，担忧 学区房的政策会经常变........

各类 担忧 ，阻拦 了换房的措施 。

其实，在北京调研多个学区房片区之后，我很负义务 地告知 年夜 家，“牛校学区房，并不像年夜 家想象的那么遥弗成 及。”

先给年夜 家看几个二环里的学区房：

三百多万即可上车二环以里小两居学区房，还可知足 自住功效 。意不料 外？惊不惊喜？以上四个房源只是随机选出的一些上车房。

当然，这几个房源对应的并非最顶级的牛校，但器械 城的教导 质量平衡 ，器械 城二类黉舍 的教授教养 质量也远非郊区可比。

图二，板厂南里房源对应的板厂小学，就是曾经美国第一夫人来京参不雅 考核 过的黉舍 。

近期，我们调研了器械 海分歧 片区的各类学区房，发明 就学区房价钱 来说，器械 城和海淀是有分化的。

牛校集中的西城区、东城区的学区房3.17新政以来，每平单价降幅达2-3万之多，可谓是每套房都有100万阁下 的跌幅。

如今 的价钱 ：

上车房1居40平米阁下 ，300-400万阁下 ；

2居50-60平米阁下 ，400-600万阁下 ，

单价每平8-10万阁下 ，可以选的房源许多 。

是不是认为 价钱 并没有想象中那样高弗成 攀，并且 老公房广泛 面积偏小，总价往往可控。

当然，对栖身 品德 就不克不及 抱有太高期望值了。

以下是我们调研的部门 西城房源：

板厂南里小区，1980年旧房，对应板厂小学学区，东城戋戋 重点。

该小区位于东二环内，如今 2居户型52平米480万，3居户型70-80平米630万阁下 。与3.17之前比拟 ，每平米降价2-3万阁下 。

该片区里的还有夕照寺西里、夕照寺中街、光亮 中街等等小区，价钱 根本 与该小区持平。

四平园小区，1996年旧房，西城欢然 亭小学学区房，直升北师年夜 附中。

该小区2居户型60-70平米，630万阁下 ，比3.17之前降低 100万阁下 ，单价降低 2万阁下 /平。

我们还调研了西城月坛片区的桂花 地娼寮 小区、汽北小区，都是50年月 的老旧房子，2居户型590万，62平，单价9万多，比317之前，降低 了2万多。

器械 城教导 平衡 是最年夜 的亮点，所以在器械 城上车的购房者许多 ，多是直奔学区而来。

我们调研时发明 ，老破小的单价和成交量很活泼 ，次新年夜 户型的成交价钱 和成交量就很平庸 了。

海淀情形 则略有差别 。海淀学区房与器械 城比拟 ，出现 出了显著 的分歧 。

次新的牛校学区房年夜 户型最抗跌，生意业务 活泼 。

从新政到如今 ，阅历 了几回 年夜 年夜 小小的调剂 ，加之海淀多校划片的政策影响，并没有涌现 显著 的价值波动。与3.17前比拟 ，部门 优质楼盘还涌现 的小幅上扬。

而老破小的上车房从新政以来降价显著 ，与3.17之前比拟 ，降幅达2-3万之多，急于出手 的价钱 更是降了3-4万。

  △红色的矮楼是翠微4号院，后面的高楼是颐源居

翠微4号院，翠渺小 学学区房，1990年迈 房，主打50-80平米的2居和3居，总价在450万--600万之间。房价与3.17之前降幅2-3万，比来 有急于出手的房源单价在7.7万阁下 。

△摄于龙湖唐宁ONE门口

龙湖唐宁ONE，2011年次新房，中关村二小华清校区学区房，2居户型1200万，3居户型2500万，4居户型5居户型在4000万阁下 ，今朝 单价每平13.9万。

认为 很贵？然则 它确切 最抗跌的，与客岁 3.17新政前的11.8万比拟 ，阅历 一年半的市场调剂 ，价钱 没跌却涨了2万多。             

            
颐源居，2001年次新房，翠渺小 学学区房，小户型50平米阁下 ，总价550万阁下 ，2居和3居户型80-140平米，总价700-1300万之间。

颐源居的价钱 自3.17以来没有显著 的涨跌，与岁首?年月 比拟 ，年夜 概涨了5000/平。

为什么涌现 这种情形 ，重要 在于器械 城的教导 比拟 平衡 ，即使教改和划片，对学区房的价值也没有太年夜 影响，并且 器械 城的次新优质房源十分稀缺，即使有也多是天价，绝年夜 部门 以老公房为主，老破小才是年夜 家广泛 能蒙受 的生意业务 主力，也不必承担太年夜 的教改风险。

而海淀因为 片区年夜 ，黉舍 资本 不平衡 ，一旦教改和划片，对学区房价值会影响较年夜 ，加前次 新优质房源要多许多 ，对于许多 寻求 栖身 品德 的家长来说，愿意花更高的价钱 去购置 品德 更优的学区房，即使未来 学区价值受到划片影响，但栖身 品德 至少照样 能保存 的。

是以 ，比拟 之下，海淀的老破小远没有器械 城的更抗跌。

那么，为什么说如今 是置换器械 海的适合 机会 ？

起首 16年岁尾 和17年岁首?年月 ，在市场疯涨的形势下，所有学区房都在不睬 性猖狂 上涨，有的涨幅已跨越 了自身的价值。

经由 一年半的市场调节之后，各类学区房终于回归了本身 原来 的价值，好比 海淀老破小连续 下跌，优质次新却连续 坚挺，甚至频年 初还有所上涨。这个时刻 的价钱 才是获得 市场公认的理性价钱 ，选择如今 出手，不会为不睬 性的泡沫涨幅买单。

第二，经由 普跌之后，小面积老公房的总价已经不高，从三百多万到六七百万，各个区间都有货值，对年夜 多半 置换家庭来说都能蒙受 ，可以自在 遴选 本身 能接收 的房源。

第三，今朝 市场安稳 ，恰是 置换的机会 。

第四，因为 小学生每年蒲月 份采集入学材料 ，每年的三四月份，都是学区房成交量和价钱 的一个小岑岭 ，而年前因为 市场冷漠 ，不雅 望者多，经常有低价笋盘涌现 ，所以对于购置 学区房来说，年前去 往是一个值得把握的机会 。

那么最后，到底要不要购置 或置换学区房?

是否购置 学区房，归根到底照样 小我 的选择，有的人信任 学区无用论，一切靠孩子自身的尽力 ；有的人不肯 舍弃今朝 舒适的栖身 情况 ，置换到狭窄 破旧的老公房。这些都是无可厚非的，没有需要 拿孩子来绑架自身的选择权。

照样 那句话，名校出来的纷歧 建都 是优良 学生，通俗 黉舍 也一样成才。

然则 ，对于确切 承认 名校的感化 ，愿望 加上名校的砝码来进步 孩子成长机率的家长，我们也同样支撑 他们的选择权。只要想清晰 了，肯定 要为了孩子购置 或置换学区房，那就尽快行为 ，不必思前想后滞滞泥泥 。

最后提出几点置换的建议。

1.先买再卖照样 先卖再买？

原则上确定 是先卖再买更平安 ，但在行为 上应当 同步进行，将自家房源挂出的同时，就抓紧时光 开端 看房。

但工作 的进展往往不克不及 受你掌握 。假如 自家房源还未卖出，就碰到 了十分满足 的房源，急于拿下，那就要评估本身 房子的市场情形 ，假如 看佃农 户赓续 ，恰当 降价就能出手，则可以先下定金。假如 市场反响 冷漠 ，就须要 郑重 了。

2.买器械 城照样 海淀？

器械 城的次新品德 楼盘不是通俗 老庶民 可以或许 蒙受 的，寻求 教导 质量稳固 ，不想拼娃让孩子太累，资金实力不算太富余 的照样 选择器械 城的老公房。

愿望 教导 与栖身 气氛 兼得的可以选择海淀，当然也须要 手里有充分 的预算，同时，有志于从小就拼娃择校的，海淀也是不贰 的选择。

另一方面，器械 城的老公房因为 年限问题，广泛 贷款年限少甚至不克不及 贷款，这都是在购房之前要斟酌 到的。

3.假如 愿望 孩子上直升名校，更要提前着手预备 ，因为孩子小学一年级入学，才可以享受直升待遇。转学的孩子不克不及 介入 直升。

4.买房前务必去查询片区所属的幼儿园、小学、初中的划片情形 ；懂得 学位是否被占用过，落户年限请求 等等；户口是否已经迁出，今后 可否 迁出等，避免今后 不需要 的麻烦。

最后，对于有些家长一向 担忧 的教改会不会导致最终吃年夜 锅饭的问题。我想说，任何资本 的分派 都是不平衡 的，就像财富永远南北极 分化，教导 资本 也是一样。教导 平衡 是一个目的 ，但基于各种 实际 原因，很可能永远无法实现。

所以，假如 你重视 孩子的教导 ，只须要 把握好当下即可。

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