▲ 2018年6月28日，广东中山，一项新的房地产开辟 推广运动 中展现 的机械 人。（视觉中国/图）

文 | 南边 周末记者 卢宝宜

义务 编纂 | 冯叶

2018年9月开端 至今，广东中山市已一口吻 推出15宗室庐 及含室庐 综合用地。激发 地家当 震撼 的是，这些宅地无一不请求 现售。

其实，中山推出的首宗现售宅地是在2018年5月份，经由 200轮竞拍后，被万科（000002.SZ）高溢价拿下，刷新中山单价地王记载 。此后，中山宅地挂牌一度中止 。

所谓现房发卖 ，是与商品房预售轨制 相对应的。具体是指室庐 、贸易 物业或其它建筑物，不克不及 提进步 行预售，要在完工 并取得不动产权证书落后 行现房发卖 。

内地的商品房预售轨制 始于1994年出台的《中华国民 共和国城市房地产治理 法》，借鉴的是1953年霍英东在喷鼻 港发明 的“卖楼花”轨制 。彼时最先由深圳引入，后被推广至全国。

预售轨制 是房企实现高周转的主要 对象 ——开辟 商无需建好房子就能收钱入袋，实现资金回笼，再去交战 下一个楼盘。而现房发卖 无疑去失落 了地产商的杠杆。

现实 上，中山之前，已有多地测验考试 过现售制，处所 当局 有意经由过程 现售制下降 地产商的拿地热忱 。但几回 测验考试 均在房地产火爆时履行 ，且现售制短时光 内会削减 房地产供应 ，反而推高了房价，最终都没有逃过变回预售制的命运。

中山为安在 此时保持 推涌现 售制？

在中山推涌现 售制的同时，还有一则新闻 在地产界激发 了不小的震撼 。2018年9月21日，网上传播 出一份来自广东省房地产行业协会（下称广东省房协）的红头文件。文件名叫《关于请供给 商品房预售允许 有关看法 的紧迫 通知》（下称通知），个中 提到，广东省住建厅已订定 资料 ，向住建部建议，下降 预售制带来的高杠杆效应，慢慢 撤消 商品房预售轨制 ，周全 实行 现售。

广东省房协很快向媒体作作声 明，称这份文件属实，但文件提到的相干 表述只是广东省住建厅对上级部分 提出的内部建议，不代表必定 会实行 。

但这份文件照样 在地产界炸了锅。广东省一家年夜 型房企人士告知 南边 周末记者，据他懂得 ，这件事的来源 是国度 住建部不久前向多地住建厅收罗 有关行政审批事项的看法 ，行政审批事项其实包括 许多 内容，现售制只是个中 一项。

该事项来到广东省住建厅后，住建厅又委托广东省房协收罗 地产商看法 。此后，这份文件被省房协发进了广东省地产商的一个微信群里。“一会儿 就炸了。”上述人士说，地产商根本 都分歧 意，因为会进步 很年夜 一部门 融资成本。

“本来 可开辟 4-5个预售项目标 资金只能用作1个现售项目。”同策研讨 院总监张雄伟 向南边 周末记者表现 ，现售制年夜 年夜 拉长了开辟 商的资金收受接管 周期，对房企的融资才能 提出了更高的请求 。

新城控股高等 副总裁欧阳捷亦对南边 周末记者说：“现售与预售轨制 的实质 差别 在于开辟 扶植 资金重要 来自金融体系 照样 客户资金，跟着 年夜 房企资金实力赓续 加强 ，可慢慢 加年夜 现房发卖 比例。”但一些资金周转本来 重要 的中小型、高杠杆的房企削减 了预售款的融资渠道，“可能生计 面对 严格 考验”。

明源地产研讨 院的数据显示，今朝 国内各重要 城市商品房预售比例广泛 在80%以上，部门 城市更是跨越 90%。据国度 统计局数据统计，截至2018年上半年，中国房地产公司投入开辟 营业 的7.9万亿元中，约1/3来自购房者的买房定金和预付款。

预售制下的房地家当 也切实其实 存在一些问题，例如房地产若开辟 质量欠安 ，花费 者在提前付款的情形 下很难维权。上述广东省房协的通知也提到，改为现售制的一个原因是，预售轨制 导致工程烂尾、生意业务 不公正 等乱象丛生。

和国内应用 高杠杆的房企分歧 ，英美地域 的期房购置 并非把钱一早就给到开辟 商手上。

国际金融地产联盟常务理事、皇家特许测量师学会亚太区教导 尺度 董事会成员张平向南边 周末记者介绍，以英国的预售制为例，固然 在建项目开辟 商可以提前几年进行预售，俗称卖楼花，然则 购房者为买楼花所付出 的购房款并不克不及 为开辟 商所自由安排 ，而是会存入开辟 商的署理 律所的银行账户上，待具备合同商定 的前提 后才可用于项目端，并且 “不得用于拆东墙补西墙”。

另一家闽系房企的海外投资人士亦告知 南边 周末记者，在英美、澳洲等地，当住房要交付到业主手上时，必定 要经由 房产公证公司磨练 与验收，以此来保障花费 者的根本 权力 ，并对开辟 商的天资 状态 严加监视 。

▲2018年6月28日，广东中山，一名须眉 骑自行车经由 贸易 区。（视觉中国/图）

正因现售轨制 对地产商有去杠杆的感化 ，此前很多 城市在楼市火爆之际，都试图推出这项改造 ，以下降 地产商的拿地热忱 ，但最终都因房价不降反升而宣布 流产。

据财新报道，从2004年起，每一轮楼市调控，当局 都邑 对撤消 预售轨制 进行调研，但撤消 类的建议从未真正落地过。关于是否撤消 商品房预售轨制 ，即便在住建部内部，看法 亦纷歧 致。支撑 者以为 ，商品房预售制激发 虚伪 宣扬 等诸多弊病 ，亦为楼市加杠杆，应予以改正 ；否决 者以为 ，撤消 商品房预售制势必拉长开辟 周期，在短期内转变 楼市供给 生态，并有可能推高房价。

早在2010年，广西南宁就曾短暂撤消 预售，但很快没了下文。2014年的上海，2016年的深圳、南京、杭州以及姑苏 等地也都曾先后试水现房发卖 。

例如2016年8月，房地产最火爆之时，为了给土拍市场降温，南京推涌现 售轨制 。但现售制涓滴 没有影响地产商的拍地热忱 。Wind数据显示，南京2016年与2017年推出的地盘 供给 数目 根本 持平，分离 为1569.13万平方米和1448万平方米，均居全国前列。

但现房发卖 从开辟 到建成，至少须要 两年时光 ，意味着楼盘上市周期被拉长。有媒体统计，两年来，南京拍出67块现房发卖 地块，至今只有一幅上市发卖 。

另据新浪乐居数据，截止到2017岁尾 ，南京新房成交量为6.2万套，较之2016年的12.7万多套，年夜 跌51.28%。

南京一位资深人士曾在2018年4月向南边 周末记者描写 过南京楼市的火爆。“只要不是冷门板块，南京开盘卖个80%-100%很正常”。

到了2018年7月份，南京领土 局挂出5幅地块，出让规矩 再一次涌现 了重年夜 调剂 。个中 一条就是，现房发卖 政策在这一次土拍出让前提 中撤消 了。

同样，杭州曾于2016年9月推涌现 房发卖 轨制 ，后在2017年7月一次拍地时，去失落 了现售请求 。据中国指数研讨 院统计，撤消 现售时，杭州室庐 库存仅有47288套，去化周期仅为4个月。

浙江华夏 地产首席剖析 师荆海燕曾向媒体剖析 ，杭州静静 撤消 现房发卖 限制，可以包管 出让的项目及早入市，切实缓解当下的供需抵触 。

深圳也曾于2016年6月推出一块现售商住用地，最终由中国电力扶植 团体 和中国金茂控股团体 子公司广州方荣地产以82.8亿元投标价竞得，楼面价约5.68万元/平方米，远超该区域其时 4.3万元/平方米的新房均价，是昔时 的深圳地王。此后，深圳再没有推涌现 售地块。

同策研讨 院总监张雄伟 曾向媒体表现 ，调控房价症结 是要看供给 量，就算当局 推涌现 售地块，供给 量不敷 也不会有用 果。

“在房地产上升周期，购房兴旺 时，推现房发卖 是在紧缩 供应 ，推高房价。”安然 证券首席经济学家张明对南边 周末记者说。

2018年9月10日，易居研讨 院副院长杨红旭在小我 微博中发文：“中山，急跌。”配图里网友称，中山房价降温，“8月份开辟 区君华新城18000元/平方米的一手房，现在 特价12000元/平方米都没有什么人买。”

楼市寒潮自2018年9月底开端 ，变得十分具象。因为 楼盘降价，业主拉横幅抗议维权的运动 ，在杭州、南京、广州等多个城市上演。

位于珠江三角洲西部的中山一向 是房价凹地 。2015年，中山市平均房价为5925元/平方米，仅略高于年夜 湾区最边沿 地带的江门与肇庆，远低于周边的深圳、广州和东莞。2017年年夜 湾区被写入当局 工作申报 ，相干 概念被炒得火热，多地楼市年夜 涨，但中山仍然十分沉着 。中山领土 局数据显示，2018年以来，中山商品房立案 均价彷徨 在8000元高低 。

此外，据合富光辉 中猴子 司监测数据显示，截至2018年9月30日，中山市另有 一手室庐 库存9.12万套，依照 2017年中山全年2.55万套的发卖 数据测算，现有存量去化还需三年半的时光 。

海通证券在近期宣布 的一份申报 中指出，预售轨制 调剂 将导致住房供给 构造 转变 ，对接下来两年的新增供给 发生 负面影响。固然 把周期拉长对将来 历久 供给 影响不年夜 ，但短期内市场将面对 供给 骤减的问题，年夜 概率会推高房价。

海通证券一位剖析 师还向南边 周末记者表现 ，因为 中山存量较多，短期不会涌现 供需过度掉 衡，也可利于下降 空置率，一举两得 。

之所以在广东规模 内首选中山，多位采访对象剖析 以为 ，比拟 广州、佛山等地，中山作为广东一个三线城市，地盘 财务 依存度不高，作为试点，履行 阻力更小。

自媒体智谷趋向 曾依据 威望 数据统计过各地地盘 财务 依附 度，2015年至2017年，中山平均依附 度仅在30%阁下 。而佛山和广州是广东省内地盘 财务 依附 度高的城市，分离 为101%和68%，位列全国第四和第九。

2018年5月28日，中山推出首宗现售地块，经由 200轮竞拍后被万科高溢价竞得，刷新中山单价地王记载 。此后，中山三个月内未再推出任何宅地。从9月18日起接踵 推出的15个地块中，已截止挂牌6宗，个中 3宗宣布 流拍，流拍率达50%。

不外 2018年以来，不仅中山，多地流拍频现。中国指数研讨 院申报 显示，2018年前7个月，全国流拍室庐 地盘 共计137宗，占全体 推出地块比例的4.7%；流拍的总计划 建筑面积为1663万平方米，是2017年全年的1.2倍。

以南京为例，2018年上半年，南京地盘 成交金额削减 了42.3亿元，下跌9.8%，创2016年以来每半年地盘 成交金额最低的一次。

2018年以来，更多城市也泄漏 想要测验考试 现售制。4月底，福建省住建厅发出《关于增强 精准调控稳固 房地产市场的通知》，请求 福州、厦门两市试点在地盘 出让中慢慢 进步 商品房预售前提 ，直至现房发卖 。

2018年10月19日，合肥市房地产治理 局亦出台《关于增强 新建商品房现房发卖 治理 工作的通知》，勉励 支撑 房地产开辟 企业实施 新建商品房现房发卖 。对于现房发卖 ，要进一步消减立案 资料 ，简化解决 流程，缩短解决 时限。