高铁改变城市！重构张家港：产业更替下的楼市蓄水期？

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导读：碧桂园仍然是三四线城市的主力军，在张家港楼市里一向传播着碧桂园“一城19子”的说法；新城、中梁等新晋力气则进入青黄不接阶段，有少少量项目在售，但没有新的地盘贮备。

起源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨唐韶葵

编纂丨贾红辉

图片起源 / 东方IC

“年夜江南岸，一方沙洲”。古代被称为“沙洲”的张家港，于1986年撤县设市，是姑苏所辖最西边、交界无锡江阴的一个县级市。张家港与苏北一江之隔，不仅是姑苏距离上海最远的一个区县，也是今朝为止姑苏独一没有被限购的区域。尽管银行方面设置了贷款的审批前提，但在过往的2017年，它照样成为了上海、苏南投资者的首选。跟着本年 3、4月份楼市行情急转直下，今朝这座口岸城市房价进入滞涨阶段。与此同时，张家港也面对家当重构与更新。

21世纪经济报道记者访问张家港懂得到，城北华尔润团体倒闭之后本年已被港资信义玻璃完成收购，今朝重装厂房拟从新投产；长城宝马合伙厂落地城西的高新开辟区，不久将开建；城东塘桥华芳纺织团体重要临盆线已转移至新疆与苏北，但与此同时，苏南沿江高铁轨道和高铁站正在建筑，据现场施工的工人们泄漏，高铁轨道有望3年内铺好开通列车，而非市场一向传言的张家港通往上海的高铁将会在2020岁尾通车。

本年 5月，国度成长改造委、天然资本部、住房城乡扶植部和中国铁路总公司宣布了《关于推动高铁站周边区域合理开辟扶植的指点看法》，明白提出“计划调和、结构合理”，“量力而行、有序扶植 ”，“站城一体、综合配套”，“市场运作、防备风险”的根本扶植原则，强调各地高铁新城的开辟扶植需规范。

城市家当重构配景下，房地产市排场临调剂。计划扶植中的沙洲新城、塘桥镇等区域均涌现成交放缓的情形，城东塘桥高铁新城板块已逐渐进入无全新现房发卖阶段，今朝在售的新房只有碧桂园东望。据现场工作人员泄漏，塘桥镇在期待新城计划的家当引入，今朝地盘市场暂无新地块出让。

碧桂园仍然是三四线城市的主力军，在张家港楼市里一向传播着碧桂园“一城19子”的说法；新城、中梁等新晋力气则进入青黄不接阶段，有少少量项目在售，但没有新的地盘贮备。

房企开端加年夜二线城市结构的同时，对三四线城市的计谋下沉也涌现了扭捏之势。行业老迈万科在三四线城市发力显著，本年 5月，万科联手张家港著名房企金新城团体以17.8亿、楼面价12713元拿下汽锅厂地块，项目拟于12月入市；10月30日，万科以总价24.7亿、650万/亩的楼板价拿下金港镇400亩商住地。此前的3月份，张家港引入临盆光电家当巨子康得新团体，打造康得新将来城，由苏南万科与康得新团体配合打造，总投资800亿。

家当重构下的城市新格式

“本来街上人许多的，你看华芳团体的厂都搬到新疆和河南了，工人都回老家了。”10月中旬某天，白江（假名）对记者说，他本来是华芳团体的一名纺纱工人，后来工场搬家，本身是当地人，找不到工作了，就在一家私家老板开的小作坊里打工。白江家人两年前在镇上买的房子单价8000元/平方米不到，本来镇上的年夜润发都快倒闭了，自从碧桂园进入开辟了尚东区等楼盘之后，房价忽然就涨了起来。

过往张家港拥有冶金、纺织、化工、机电、建材和粮油加工等六年夜支柱家当，现在面对家当构造调剂。一个事实是，将来张家港不仅有康得新团体主导的“两园一城”，长城宝马光束汽车项目也在本年 10月宣告落户张家港。

依据《张家港市城市总体计划（2011年~2030年）纲领》（以下简称《纲领》），将来张家港市中间城区的空间构造为“一主城”、“一副城”、“一公园”。个中，副城即为塘桥高铁新城。张家港市惟一的高铁站将扶植在塘桥镇，区位优势显著。

城市格式重构之下，房地产市场也在变更，三四线城市在2017年楼市发卖优越的配景下，2018年上半年进一步加年夜地盘供给，在各线城市中推地同比增幅最年夜。

房企乘机进入。石榴团体就是自2017年以来第12家进入张家港的房企。本年 1月，张家港锦丰镇举办 2018年初次地盘出让，两宗宅地均由石榴团体拿下，地盘出让金共计11.52亿元，成交楼面价分离为6244元/平方米、6070元/平方米，均跨越之前锦丰镇的楼面价记载。

然而，半年之后，张家港楼市渐冻。与之形成比较，2018年上半年，各地当局持续加年夜地盘供给，上海、北京、深圳等年夜城市先后出台住房成长计划、地盘供应中历久筹划，落实“有用供应 ”，室庐用地推出量坚持 30%以上的增速。

新城计划利弊

位于张家港地区中间地位－锦丰镇的沙洲新城，原址是张家港传统的工业园区——冶金工业园，颇有替代老城中间的意味。2010-2017年，七年的时光里，沙洲新城板块逐渐成熟。然而，比拟老城区与高铁新城地点的塘桥镇房价，沙洲新城因为配套还没完美，新房房价并没有溢价空间，甚至邻近在售的回迁房，价钱只有新房价钱的2/3不到。

记者不完整统计获悉，今朝沙洲新城均价1万元/平方米阁下，而市中间杨舍镇多个楼盘均价已接近2万元/平方米；塘桥在售的房价也到达了1.3万元/平方米阁下。

由正荣地产、弘阳地产、新城、美妙置业、碧桂园、明发地产、正黄7家房企结合开辟的十里锦绣，是沙洲新城较为著名的楼盘。据发卖人员介绍，项目投资客比例较高，包含常熟、无锡、昆山等均有客户来投资。据懂得，该项目地块是正荣地产在2017年3月份拿下的，比拟周边几个项目标地价较低，是以均价定在9000元/平方米阁下。但成友谊况下滑，也波及到如许的项目。因为开辟商还没有什么促销办法推出，发卖人员面临客户谈及的最年夜卖点也只有周边的绿化情况。

另一方面，业内子士告知记者，早期张家港的当局机构搬到杨舍镇，重要的教导、医疗资本也随之落地杨舍镇。而张家港城北的沙钢厂周边也不合适人居，是以城北几乎有1/3的生齿都在杨舍镇置业了。换言之，杨舍镇已经消化了城北置换人群的1/3。这是张家港人对于沙洲新城接收度没有那么高的原因之一。

据沙洲新城营销人员反应，2017年上海人在沙洲新城投资还挺多的，是以也带动一些外埠人来投资，“有一个盘其时是二期三期连着十天以内全体清失落的。那时刻我们旁边的郦景澜庭，一天卖出了几百套。”但他也表现，如许的情形不再，比来有的楼盘一天只能卖出去几套，有的1套也难卖了。

一个事实是，张家港近期整体市场下行，尤其乡镇加倍显著，位于金港镇的一个体墅项目因为立案价钱较高、总价也比拟高，开盘当天去化为零。

房企进退之间

2017年，张家港因为不限购，楼市一度逆势升温，加之塘桥镇高铁计划，各地投资者簇拥而来。

高铁概念下，塘桥镇房价涨幅领先于市区。公开材料显示，从2017年6月开端，塘桥镇二手房均价从7853元/平方米攀升至本年 2月9475元/平方米的汗青最高点，增幅到达 16.2%。比拟之下，张家港市中间杨舍镇房价同期增幅仅为11.9%。

然而，本年 3、4月开端，塘桥镇二手房价开端下跌。有媒体报道，3月，塘桥二手房均价为8200元/平方米；4月，为8044元/平方米。在张家港市二手房价钱稳中有升时，被市场寄予厚望的塘桥镇二手房价钱却较2017年4月同期下跌约8个百分点。

杨无邪（假名）是刚从上海回来张家港做房地产发卖的当地人，他以为，今朝张家港是在掌握成交量，“它要的是稳，让房价慢慢上升，而不是一会儿涨太多”。

多名业内子士反应，尽管张家港今朝没有出台年夜的调控政策，但当局会审批价钱，让单个项目价钱不克不及拉得太高太离谱，会拉到全部区域的一个均价。他要坚持这个整体均价，是在一个合理规模内浮动。“房价一向往上涨，它叫虚高。张家港先涨过一波之后，须要求稳。用什么来稳？就用贷款政策来压抑你，好比请求社保之类的前提，或者原来三次过期可以申请的，如今也不可。经由过程这些手腕来限制张家港的成交量。”

2017年6月~2018年1月，姑苏各家银行持续 5次上调房贷利率。2017年8月27日，张家港市实行限售政策，划定 “不动产证未满2年的商品住房（含二手住房）不得让渡 ”。

地盘市场的降温同样涌现在了张家港。本年 8月，张家港出让3幅地块，个中两幅地块以底价成交、一幅地块流拍。流拍地块邻近的碧桂园某项目，客岁的售价已冲破 1万元/平方米。

而变更仅仅在两年。公开数据显示，2016年，张家港市共出让44幅地块，仅碧桂园1家房企就购入8幅；昔时拿地数目前六均为外埠房企，包含碧桂园、新城创佳、兆坤、中梁等，他们一共拿下了19幅地块。

2017年，张家港市土拍竞争渐趋剧烈，保利、正荣、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘阳、恒顺、伟业10家房企纷纭涌入。公开数据显示，2017年，张家港市累计出让经营性扶植用地（不含保障房）1997.6亩，同比2016年下跌11%；地盘出让总金额144.6亿元，同比上涨41%，总体呈“量削价涨”特色。

2017年9月之前，张家港新开楼盘甚至还涌现摇号，但到了2018年，这种盛况不再涌现。与此同时，房企在张家港抱团合作的迹象也更加显著，好比上述十里锦绣项目，就是由7家房企结合开辟；美的置业和融创合作开辟滨江御园项目等。

碧桂园在江苏的投资比重在房企中具有典范意义。2017年，碧桂园在长三角区域耗资771亿元拿地，个中江苏拿地宗数占了57%。除了姑苏园区的一宗地盘以外，其余均为县级市非城区地盘或者二三线城市地盘。2017年，碧桂园在张家港斩获两宗宅地，但其在张家港的“田主 ”位置显然已经确立。

据第三方机构数据显示，自2014年首入张家港，碧桂园今朝已有19个项目。然而，2017年长三角四年夜重点城市的平均溢价率为39.4%。而碧桂园在该区域所拿地块的平均溢价率仅为30.46%。2017年11月，碧桂园以底价拿下常熟3幅地块。