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十一月，金风抽丰 渐凉。

这个秋天，从上海到喷鼻 港，从加拿年夜 温哥华到美国纽约洛杉矶等年夜 都会 ，房价无一破例 熄火，楼市巨轮不约而同转向。

这些城市的经济活着 界首屈一指，而房价也是位列全球最高。全球 同此凉热，背后恰是 年夜 放水时期 一去不复返、全球加息周期同步到来的旌旗灯号 。

在加息时期 ，谁都无法独善其身。但楼市泡沫水平 有别、根本 面良莠不齐，楼市的将来 ，也会涌现 伟大 差别 。

谁是高位盘整，谁是历久 走衰，谁是下一次暴涨的中场歇息 ？

01

喷鼻 港：地王流拍，房价转跌

喷鼻 港不只房价最高，更是持续 八年斩获“全球房价最难累赘 城市”之首。

从2003年到2018年，喷鼻 港楼市走出15年的年夜 牛市。这15年里，房价翻了五到六倍，喷鼻 港房价收入比一度为全球之冠，高处不堪 寒。

这一切，在2018年下半年开端 转向，凉凉的旌旗灯号 一个接一个。

就在半个月前，喷鼻 港港岛山顶文辉道一块豪宅土地 流拍，市场估计 楼面价合计6万至12万港元/平方尺（约合国民 币57.16万至114.31万元/平方米）。这块至少60万一方（留意 是一平方）的顶级土地 ，因出价未达港府底价而流拍。

与此同时，毁约退房事宜 赓续 增多。据喷鼻 港房地产信息网站Dataelements数据显示，截至10月底，喷鼻 港已经涌现 36起购房违约案例，而客岁 全年仅涌现 9起。这些业主，宁可丧失 数十万港元的定金，也要毅然退房。

加倍 落井下石 的是，喷鼻 港楼市成交量年夜 幅腰斩。据美联物业供给 的数据显示，10月喷鼻 港新屋生意业务 数目 为1130宗，仅占9月份总生意业务 量的一半阁下 。

地王流拍、买房毁约、成交量腰斩之后，房价开端 高位走低。

依据 华夏 领先指数，喷鼻 港二手房指数从8月最高的188.64下滑到184.77，跌幅跨越 2%。而在此之前，喷鼻 港房价已经连涨27个月。

固然 2%的跌幅与涨幅比拟 可以疏忽 不计，但下跌趋向 一旦开启，情形 可能超越 估计 。

港币与美元挂钩，为保持 港币汇率稳固 ，防止本钱 做空风险，港币只能追随 美元加息。

一个多月前，9月26日，美联储进行年内第三次加息，基准利率升高至2.25%，这是本轮加息周期以来的第8次加息。

次日，喷鼻 港金管局追随 加息，将贴现根本 利率上调至2.5%。汇丰银行、恒生银行、中银喷鼻 港、恒生银行等多家喷鼻 港银行纷纭 上调港元最优惠贷款利率。

这还只是开端 ，美国加息仍未止步。

将来 两年还有4-6次加息，届时美国联邦基准利率将升高至3.4%。喷鼻 港无论楼市照样 本钱 市场，都将面对 伟大 压力。

瑞银估量 ，将来 一年喷鼻 港房价降下跌10%，花旗猜测 本年 下半年就会走跌7%，而中信里昂证券则预期下跌15%，同时，下调喷鼻 港地产股评级至“减持”。

中信里昂房地产研讨 部分 负责人直言不讳地说：

那些上半年买房的人其实 是太大胆 了。

02

美国20年夜 城市：楼市触顶

比来 两周，美股重复 震动 ，而美国楼市也同时触顶。

就在两天前，美国尺度 普尔颁布 凯斯席勒房价指数。

8月份，美国20年夜 城市房价指数同比上涨5.49%，预期增幅5.8%，现实 涨幅不及预期，涨幅已经持续 5个月收窄。

从环比来看，本年 8月比拟 7月，房价微跌-0.02 %。

因为 凯斯席勒指数数据滞后2个月，而美联储在9月持续 加息，房价指数料将进一步压缩 。

同时，美国全国房地产商结合 会的查询拜访 显示，美国二手房购置 量较上年下跌4.1%，已经持续 7个月下跌。

这是连续 加息压力对楼市的影响。

本年 以来，30年美国室庐 典质 贷款利率快速增加 1个百分点，今朝 已经冲破 了5%，创8年来新高，美股楼市年夜 概率触顶。

当然，与2008年金融危机比拟 ，这10年来，借助量化宽松带来的放水式刺激，加上经济的强势反弹，美国股市和楼市，都走出一股牛市。

就楼市而言，与2012年最低点比拟 ，这6年来，美国20个年夜 城市房价涨幅跨越 50%，固然 这一涨幅无法与内地和喷鼻 港匹比，但房价已经回到2007年次贷危机之前的最高程度 。

这让人想起日本1990年月 的楼市崩盘，其时 东京都会 区的地价下跌60%以上，20多年后的今天，都没回到当初的程度 。

这解释 ，只有强劲的经济根本 面，才是楼市久长 繁华 的包管 。

这一轮美国房价固然 回到高位，但住房典质 贷款/GDP之比，从2009年的73.75%降至50%，衡宇 空置率仅有6.8%。

换卷话说，这一次，美国房价根本 不存在泡沫。

所以，即使美国加息周期连续 ，美国房价也只是触顶之后高位盘整，而不会再来一次次贷危机式的崩盘。

03

温哥华：加息、投契 税、空置税三连击

加拿年夜 温哥华，对于国人并不生疏 。

这个地域 ，不仅华人移平易近 遍地，更在于房价涨幅之猛、楼市投契 氛围 之重，涓滴 不弱于内地一线城市。

2016年，年夜 温哥华地域 房价上涨36.4%，位居全球之冠；而2017年，温哥华房价又连续 上涨15.9%。

然而，从2018年开端 ，温哥华接连对楼市进行了三连击：

先是对海外买房开征20%的投契 税；

接着又对一年内栖身 不满6个月的衡宇 征收1%的空置税；

随后在全球加息压力之下，又迎来住房信贷的周全 挤压。

在这一系列组合拳之下，温哥华房价由涨转跌，可谓立竿见影。

从2018年7月开端 ，温哥华房价开端 一转年夜 涨态势，变为微跌行情，房价同比涨幅持续 3个月压缩 。

价钱 微跌，成交量却出现 暴跌之势。

本年 9月，年夜 温哥华地域 室庐 销量同比暴跌43.5%，比拟 8月份环比下跌17.3%。

现在 ，跟着 投契 税、空置税逐渐落地，以及愈创造 显的加息压力，年夜 温哥华地域 的楼市年夜 调剂 ，已经在所不免 。

04

后放水时期 的将来

上涨的故事都很类似 ，下跌的故事却有千种面貌 。

其一，年夜 放水时期 停止 ，房价广泛 面对 调剂 。

曩昔 10年，全球一线城市房价同步上涨，这背后恰是 以量化宽松为标记 的年夜 放水的成果 。现在 跟着 美国加息进入深水区，英国、加拿年夜 以及中国喷鼻 港都已经追随 加息，年夜 放水时期 一去不复返，楼市都将面对 调剂 。

其二，同样是加息，成果 却有天地之别 。

美国经济增加 势头强劲，根本 面优越 ，楼市不存在太年夜 泡沫，加息对于市场影响有限。而以土耳其为代表的新兴市场，在加息压力之下，楼市将会不胜 一击。本年 以来，土耳其里拉暴跌40%，而房价也在年夜 幅回调。

其三，加杠杆不具备可连续 性。

泉币 宽松时期 的加杠杆，如同 牵萝补屋 ，给了一时的高兴 ，但如何 加的杠杆就要如何 还回来。

伐鼓 传花的游戏难以连续 ，唯有经济根本 面的强劲，才是永远 繁华 的基本 。

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