我是2016年10月27日拿到北京购房天资 的，房价已经涨了许多 。

攥着眇乎小哉 的首付，我像浩瀚 “北漂”一族一样，开端 了焦炙 的看房之旅。我前后在这座城市生涯 了9年，除了刚上年夜 学时骑着自行车走街串巷，近两个月生怕 是在帝都跑得最勤的一段时光 。因为 工作和生涯 的原因，联结 湖和老宣武我跑的最多。直到有一天，站在联结 湖一套方朴直 正、南北通透的老房子里，中介小哥问我：

“这套房子咱能看上么？您心里价位若干 ？”

当我开端 思虑 这个问题的时刻 ，才发明 因为 房价的年夜 幅波动，我已经几乎掉 去了对价钱 的断定 才能 。Po主是股票研讨 员，天天 最焦点 的工作就是给资产订价 ，在损失 订价 才能 的惊恐 之下（前次 涌现 这种惊恐 是在2015年年夜 牛市），研讨 员的本能把我逼回办公桌前，以尽量理智的方法 进行思虑 。

其实不得不说联结 湖是Po主很爱好 的一个处所 ：上班近，三站地铁到公司；看球近，走一刻钟去工体；吃喝玩乐近，蓝港和三里屯器械 相邻；白叟 过来探望 的话，去公园遛弯也比拟 近。问题在于，这个区域的房子重要 是80年月 早期的老公房，固然 朴直 通透、得房率高，但没有学区资本 ；楼龄太老，未来 转手时贷款年限是个问题。 

当前市场对二手房价的研讨 ，多以宏不雅 层面为主，好比 看政策、看信贷、看市场库存。而微不雅 层面，从典范 小区的生意业务 数据动身 ，自下而上看市场趋向 的研讨 还比拟 少。究其原因，症结 在于每套房子都有特别 性，地位 、户型、楼层、朝向，以及其他各类 身分 ，都邑 使每套房子的价钱 有所分歧 。因而，要想自下而长进 行具有现实 指点 意义的研讨 ，就必需 找到尽可能同质化的“生意业务 标的”作为样本。

荣幸 的是，在看房的进程 中，我发明 联结 湖正好 就有如许 高度同质化的“样本”。联结 湖地铁站东南，有几个建于1979-1985年的老公房社区，即联结 湖北头条、联结 湖北二条、联结 湖北三条、联结 湖北四条，均距离地铁500米以内（如下图），我总称其为“联结 湖北X条”。这几个小区的户型也高度一致，1室1厅的37-43平米；2室1厅/3室0厅多为隔绝 方法 分歧 ，但都南北通透，55-63平米；3室1厅的76-80平米，也南北通透。

从某年夜 型地产中介“L记”的网站上，我把“联结 湖北X条”四个小区的465条生意业务 记载 全体 扒了下来（从2011年9月到2016年12月），个中 有319套是经由过程 L记成交的，有真实的成交价钱 （非网签价）。L记的市场份额在这个区域到达 了近70%，可以以为 L记的成交记载 具有很好的代表性。更有利的是，在319套L记成交记载 中，满五的生意业务 有267次，占到84%，税费的同一 也在很年夜 水平 上清除 了异质性。

Po主是周期行业研讨 员（但不是地产），在研讨 周期与拐点的进程 中，起首 存眷 价钱 旌旗灯号 ，其次存眷 量。因而想到的第一件事，就是把“联结 湖北X条”二手房生意业务 的量价信息整顿 出来。因为 低总价的原因，“联结 湖北X条”1室1厅户型的单价明显 高于其它户型，从一致性角度动身 ，将其临时 消除 ；4条价钱 显著 异常的生意业务 也临时 消除 。应用 残剩 220条“满五、非1室户型”的生意业务 记载 ，我画出了下面的生意业务 散点图。

可以看到：

1）近五年中，“联结 湖北X条”二手房价有两个上涨周期和一个下跌周期，个中 第一个上涨周期连续 25个月，从2011年12月至2014年1月，涨幅110%；中央 的下跌周期连续 9个月，从2014年2月至2014年10月，跌幅28%；如今 的上涨周期从2014年11月开端 ，已经连续 了25个月（截至稀有 据的2016年12月，假如 到如今 可能就是27个月），涨幅已达116%，时光 和幅度已经双双高于上一轮。

2）在第一个上涨周期中，生意业务 比拟 平均 的散布 在上涨的全部 周期；而在当前的上涨周期中，2015年4季度至2016年3季度是成交密集区（尤其是2016年3季度），而进入2016年4季度后，生意业务 频率显著 下降 。斟酌 到“联结 湖北X条”总价并不骇人，也不是改良 性住房或二套房，在“卖方挂单、买方颔首 ”的生意业务 模式下，生意业务 频率的下降 可能表现 出“930”前高成交量的透支效应，也可能表现 出市场对60000/米以上价钱 的谨严 心态。

单条生意业务 可能会放年夜 市场的涨跌幅度（尽管这才是我们真正进行的生意业务 ），出于谨慎 ，我又把每个月经由过程 L记成交房源的生意业务 均价（整体法）和生意业务 面积（平方米）进行了汇总，获得 “联结 湖北X条”二手房生意业务 的月器量 价图。与散点图比拟 ，三个阶段的涨跌幅略有收窄，分离 为上涨87%、下跌18%、上涨84%，但结论是一致的。最主要 的结论，北京的二手房价并非只涨不跌，至少，“联结 湖北X条”的老房子，上一轮调剂 周期的下跌幅度，是20%阁下 。

假如 ，“联结 湖北X条”的二手房价，在创记载 连涨27个月，到达 75000元/平阁下 ，且生意业务 量缩小之后，涌现 相似 于上一轮20%幅度的调剂 ；那么，60000元/平的价钱 ，落在上涨周期成交密集区的上沿，会不会是调剂 之后比拟 稳健的价钱 ？假如 ，调剂 周期的时长是9个月，那么，2017岁尾 至2018岁首?年月 ，会不会是调剂 周期的低点？

当然，进展到这里，许多 器械 还只是猜测。而对周期的断定 ，也仅是基于汗青 纪律 ，和一些研讨 工作中对人道 的懂得 。然而，联结 湖如许 的“样本”一个不敷 ，我还想再要一个，要一个更好的“样本”：房龄新一点、地位 在二环以内、带点学区，两个“样本”互相 比较 ，就能看出更多的信息了。

经由 重复 搜寻，宣武门邻近 的椿树园小区进入了我的视野。椿树园建于1998-1999年，是某所较为优质的小学的学区房，距离宣武门地铁站500米。户型也较为一致，1室1厅的46-48平米，2室1厅的多为66-70平米，3室1厅有84-90平米的，也有其余不规矩 年夜 户型的。

同样，从L记网站上，我把椿树园的全体 388条生意业务 记载 扒了下来（从2011年9月到2016年12月），个中 有268套是经由过程 L记成交的，L记市场份额69%，数据质量不错。在268套L记成交记载 中，满五的生意业务 有206次，占到77%。与“联结 湖北X条”相反，因为 椿树园单价较高，且不少人购房是为了学区名额，跨越 100平米衡宇 的成交单价往往偏低。出于一致性，将其临时 消除 ，应用 残剩 的173条“满五、低于100平米户型”生意业务 记载 ，我画出了椿树园的生意业务 散点图，以及按月度汇总的量价图（如下）。

可以看出，椿树园的二手房价与“联结 湖北X条”有相似 之处：近五年中，椿树园的二手房价有两个上涨周期和一个下跌周期，个中 第一个上涨周期连续 25个月，从2011年11月至2013年12月，涨幅105%；中央 的下跌周期连续 9个月，从2014年1月至2014年9月，跌幅19%；如今 的上涨周期从2014年10月开端 ，已经连续 了26个月（截至稀有 据的2016年12月，假如 到如今 可能就是28个月），涨幅已达136%，时光 和幅度已经双双高于上一轮。

然而，三个分歧 的处所 值得我们重点存眷 ：

1）在房价的调剂 周期中，“较好的”椿树园小区，其调剂 幅度要低于“联结 湖北X条”，跌幅少10%阁下 。也就是说，“较好的”椿树园小区固然 也跌，然则 跌的幅度不深，且下跌的趋向 性不显著 。

2）在本轮上涨周期中，椿树园的成交依然比拟 平均 的散布 在2015年4季度到2016年4季度，房价即使涨到11万/平，仍然有生意业务 者购置 ，与“联结 湖北X条”形成比拟 光鲜 的比较 。

3）椿树园的房价波动周期，比“联结 湖北X条”要早1-2个***器量 价图显示出相似 的特点 （断点为月度成交量为0套或outlier的1套）。

新问题来了：椿树园的房价已经上涨了28个月，单价已经接近12万/平，如今 看起来生意业务 量还算比拟 正常，然则 ，假如 房价持续 涨下去，生意业务 量还可以或许 保持 吗？购房者会不会见 临预算束缚 ？也就是说，即使主不雅 上再想买，但收入的瓶颈无法冲破 ，钱不敷 了。那么进一步的，假如 生意业务 量受到限制，市场纪律 是否可能限制房价的进一步上行？

为了答复 这个问题，我整顿 了本轮房价“疯涨”周期中（2015年4季度以来），椿树园各个月经由过程 L记成交房源的平均面积（如下图，10月因为 地产新政，不雅 望情感 浓重 成交量过低，予以剔除）。可以很显著 的看出，固然 在房价上涨的早期，购房者预期房价要涨，努力 买较年夜 的房子进步 收益，成交房源的平均面积一度于2016年4月到达 最高的95.4平米。

但此后，跟着 房价年夜 幅走高，购房者的预算束缚 逐渐表现 出来，月度成交的平均面积已经慢慢 降至2016年12月的66.4平米。斟酌 到最小的1室1厅也有46-48平米，这个数据其实是很低的（2015年10月的低点尚难以归因于付出 才能 ）。也就是说，即使是质量较好的房产，其价钱 也已经涨到在挑衅 “后续接盘者”的付出 才能 。

当然，这里面有一个问题，“换房”：购置 新房子的资金，可能来自于出售已有的其它房产。我模仿 了如许 的一个案例情景：投资者现有一套“联结 湖北X条”55平米2室1厅，为了孩子上学，将其出售，购置 椿树园67平米2室1厅。我盘算 了须要 付出 的换房价差，如下图蓝线所示。可以看到，跟着 时光 的推移，换房价差由2012岁首?年月 的不到100万，上涨至当前的跨越 300万。换房价差的快速增加 ，一部门 归因于房价程度 的整体进步 ，多出来的12平米越来越贵；

更主要 的，则是因为 “联结 湖北X条”的房价，在相对椿树园“贬值”！下图的灰线，是依照 月度汇总的“椿树园/联结 湖北X条”的房价比：2012岁首?年月 ，为了换到1平米椿树园，须要 付出 1.1平米的“联结 湖北X条”；而到了2016岁终 ，为了换到1平米椿树园，须要 付出 近1.6平米的“联结 湖北X条”！

研讨 到这里，心里有种莫名的忧伤。

久长 以来，人们把换房算作 一种造诣 ：老房换新房，斗室 换年夜 房，远房换近房，非学区房换学区房。住房的改良 ，某种水平 上被懂得 为业主所属社会阶级 的提高 。

然而，为了这种阶级 提高 ，换房者事实上向“上一阶级 的现有玩家”付出 了巨额的“入门税”。并且 ，跟着 房价程度 的整体晋升 ，以及分歧 质量的房产间价钱 越拉越年夜 ，再次向上跨越“住房阶级 ”的“入门税”越来越高。能高到什么水平 ？同为华人文化，都是特年夜 城市，喷鼻 港半山房产的单价，是九龙通俗 房产的若干 倍？想想都毛骨悚然 。由房产问题激发 的阶级 固化，可能成为中国跨越中等收入陷阱的主要 障碍。

说回房价周期。从椿树园/“联结 湖北X条”的房价比动身 ，看起来一个房价周期由四个阶段组成 ：

第一阶段，较好的房产先涨，房价比上升；

第二阶段，较差的房产补涨，房价比降低 ；

第三阶段，较好的房产小幅补涨，房价比上升；

第四阶段，房价下跌，但较好的房产跌幅较小，房价比上升。

看起来我们如今 位于第三阶段的中后期：椿树园/“联结 湖北X条”的房价比例在小幅回升，同时椿树园的生意业务 量也明显 好于“联结 湖北X条”。假如 ，工作 依照 汗青 纪律 演进（股和房都有这个特点 ），龙头补涨完成后，我们会不会在2017年的2季度，进入房价周期的第四阶段？

前面说了这么多，总要有个结论（固然 很可能被打脸吧，但研讨 半天没有结论是确定 不可 的），年夜 胆对短周期进行一下断定 ：

1）北京二手房生意业务 3-4月的小阳春，在2017年可能弱于预期：二手房价可能在2017年3-4月见到短周期的高点，同时成交量不足，流动性耗散。

2）2017年2季度末，北京二手房价可能进入调剂 期，连续 到2018年上半年：老房的调剂 幅度可能在20%阁下 ，较优质房产的调剂 幅度可能在10%阁下 。

长周期的工作 其实 欠好 说，一篇周期性的行业研讨 能管用半年已经异常 不错了。但我认为 有两点是年夜 概率事宜 ：

1）北京的房地产存在泡沫，尤其斟酌 到我们的收入程度 ，这一点是没有问题的。然则 后续面对 的更可能是调剂 ，而非崩盘，除非房价连续 疯涨。而即使房价连续 疯涨，也弗成 能指望着像股票牛市一样先炒一把然后逃顶：第一，房产的流动***易成本、生意业务 体量都远比股票高。股票市场的散户可以拿出几千块钱炒股，然则 不存在几万块钱来北京炒房的散户。第二，将来 买走卖家房子的人，是在住房与财富阶级 上都低于卖家的人，他们的付出 才能 很可能比卖家更差。

2）在北京，较好房产与一般房产的价钱 比还会持续 拉年夜 。假如 购房的话，照样 要重视 衡宇 的质量，在总价有限的前提下，宁可就义 面积。

作为研讨 员，风险永远要写在文章的最后

1）数据质量风险，L记披露的生意业务 记载 ，可能并不全体 反响 生意业务 的真实情形 ，或存在披露时滞，或因为 违约等情形 须要 调剂 。

2）数据特征 风险，L记70%阁下 的成交记载 可能与剩下的30%有明显 差别 ，进而不克不及 反响 总体的真实情形 。

3）周期不反复 风险，本轮房价上涨的时长和幅度跨越 汗青 上的任何一轮，曩昔 的周期纪律 可能不会反复 。

4）样本谬误风险，“联结 湖北X条”和椿树园可能并不是适合 的参照样本。

5）极端惊恐 风险，在极端惊恐 的情况 下，购房者会不斟酌 预算束缚 ，将全体 资金投入楼市，进而颠覆 前述部门 结论。

但其实，最年夜 的风险在于：

人类从汗青 中汲取 的最年夜 教训，就是人类不会从汗青 中汲取 教训。