项目名称：某农业生态园建设项目可行性研究报告

关键词：某农业生态园建设项目可研，项目可行性研究报告，可研报告，可行性分析报告

报告用途：发改委立项，项目申报，项目立项

编制单位：深圳华欣泰投资咨询有限公司

项目负责人：王工:18038216652

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1.1项目概况

1.1.1项目名称

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1.1.2建设地点

项目建设地点位于深圳市xxx区，其北靠xx山，东临xx水库，南部与xx大学深圳校区接壤，将来为xx大学配套相呼应。

1.1.3用地范围与规模

项目规划设计范围南起xx大学深圳校区，北至xx水库。区域范围内及附近主要涉及3个村落，总占地约为xxx亩，其中基本农田面积约xx亩，旧厂房约xxx亩，林地约xxx亩。

1.1.4项目定位

深圳是全国较早实现城乡一体化的地区，现有耕地面积小，如今虽然没有传统农业，但在都市现代农业发展上进行了有益探索，并取得了一定成绩。近年来，深圳充分利用有限耕地，依托自身高科技优势，大力发展育种、生态等都市现代农业及农业人工智能等，涌现出华大基因、中国农业科学院深圳生物育种创新研究院等多个国家支持的专业科研院所，为都市现代休闲农业发展奠定了良好基础和条件。

光明新区提出以建设高水平绿色新城的发展目标，充分挖掘特区宝贵农地资源价值，以“农地”为依托，以“农业”为灵魂，以“旅游”为主题，添加互联网为概念，整体实施新农业产业战略、在xx社区高水平、高标准、高投入、强力打造“光明xxxx”。

项目针对旅游产业尤其是休闲农业领域进行深入研究，分析国内外休闲农业产业发展现状与未来延伸趋势，结合深圳及光明新区实际情况，甄选九大类产业链相关产业内容指导景区进行产业建设，具体包括：国际农业技术交流与合作基地；中国现代农业技术展示、交流、培训基地；中国农业技术创新示范、研究基地；中国农耕文化体验、交流基地；中、小学生户外教学和社会实验基地；都市家庭互联网农场、生活休闲基地；以农业为灵魂的国内顶级的农业旅游基地；健康养老、养生基地；中国美丽乡村示范基地。

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1.1.5建设目标

（1）强化基本农田的保护和利用：“xxx”项目涉及近千亩基本农田，力求通过大规模的投入，在基本农田管理规定的产业导向指引下，强化项目内基本农田的保护、改造、升级、开发，让本项目成为引领深圳创新农业发展的导向，成为现代农业科技产业示范的新标杆。

（2）以旅游产业为基础，发展壮大社区集体经济：项目大力发展生态旅游事业，以特有的生态优势、气候优势，坚持生态文明理念，形成多样性、多元化的新兴旅游业态，以世界的眼光、国际的视野，推动文化旅游产业实现差异化、特色化发展。

（3）打造深圳休闲农业标杆示范景区，引领全国休闲农业创新和发展：深圳是全国较早实现城乡一体化的地区，现有耕地面积小，如今虽然没有传统农业，但在都市现代农业发展上进行了有益探索，并取得了一定成绩。近年来，深圳充分利用有限耕地，依托自身高科技优势，大力发展育种、生态等都市现代农业及农业人工智能等，涌现出华大基因、中国农业科学院深圳生物育种创新研究院等多个国家支持的专业科研院所，为都市现代休闲农业发展奠定了良好基础和条件。项目将充分利用xxxx农业基地土地资源，和中国热带农业科学院南亚热带作物研究所的科研力量，共同建设xxxx现代农业庄园，打造国内优质农业品牌项目。

1.1.6合作方式

根据2017年中央一号文件精神，以推进农业供给侧结构性改革为主线，项目将采取企业和科研院所的农业土地资源和科技资源互补合作模式，通过资源整合、成果共享，全力打造智慧农业全新生态产业链，实现强强联合，加强科技创新引领产业转型，共同推进“智慧农业”建设，推动区域内农业产业化升级，提升经济竞争力，改善生态宜居环境，发展现代农业产业新态势。

项目将充分利用xxxx农业基地土地资源，和中国热带农业科学院南亚热带作物研究所的科研力量，共同建设xxxx现代农业庄园，打造国内优质农业品牌项目，一方面，依托中国热带农业科学院深厚的人文底蕴和专家团队，完成“高、精、尖”的专业化人才服务梯队建设，以建立适用市场化运作的服务体系。另一方面，双方以智慧农业“产业化、市场化、效益化”为合作基础，将在xxxx农业基地建立“深圳亚热带作物研究中心”，打造一大批新型农业技术创新示范、研究基地。

通过充分利用深圳市资源和特区区位优势，结合深圳市光明新区十三五发展规划总体要求，在智慧农业产业园区建设基础上，推动国际现代农业技术交流合作平台、都市家庭互联网农场、生活休闲基地建设。企业和科研院所将建立长期合作机制，就农业区域经济转型、科研成果产业化以及项目产品市场化、效益化展开共同探讨，以实现并积极推动相关农业科技创新合作、学术交流、人才培养、国家农业重点实验室的落地建设等。

1.1.7服务功能

从功能的划分上讲，xxxx景区项目组团分为生态田园观光区、生态体验采摘区和综合服务区三个部分：

1、生态田园观光区由四个主要的区块组成，分别按照花卉、瓜菜、果树以及高端植物划分；

2、生态体验采摘区由两个主要区块构成，分别为四季果园采摘区和四季瓜菜采摘区；

3、综合服务配套区包括：科普教育区、农耕农事体验区、游乐嬉戏区、生态农庄（乡村美食）、休闲游憩区、养生养老、综合配套区等。

1.1.8建设内容与规模

项目围绕现有土地：基本农田，林木用地以及基本用地的使用性质，以“生态、休闲、农业、旅游”为经营理念设立功能分区，每个分区围绕“观光体验，教育学习，体育运动，科学研究及农耕历史”等元素下设多个景观配置.

1.1.9投资估算与资金筹措

项目总投资xxxxx万元，其中建安工程费xxx万元，工程建设其他费xxxx万元，基本预备费xxx万元。

项目总投资xxxx万元，全部由建设单位自筹解决。

1.1.10预期效益

1、社会效益

至2014年年底，深圳成为全国第一个无农村，无农民的国际化大都市，伴随着城市节奏的加快，属于我国原有的传统农耕文化逐渐淡化，项目的建设是对我国历史资源的传承和延续。当我们在西方文明的侵袭下慢慢失去民族传统特点的时候，属于我们自己的独特的旅游资源也在渐渐地消失，如果我们不能以休闲农业的理念开发和保护旅游资源，那么民族的文化也就会逐渐没落了。现在的旅游资源是经由历代中华民族祖先的血汗、智能以及梦想改造而成的，是先人们留给我们的遗产。从旅游当中我们可以感受到各个历史阶段的痕迹，这些痕迹就具有不可替代的教育意义、象征意义和潜在意义。休闲农业也将为后世子孙留下宝贵财富。

2、生态效益

项目涉及基本农田近千亩休闲农业是一种强调全新的旅游形式，其遵循的是可持续发展思想，其根本宗旨是旅游经济与环境保护的协调发展，从永续发展的观点来看，休闲农业对环境的正面效益是十分明显的。

3、经济效益

休闲农业提升可持续发展观能够促进区域的经济持续发展，通过经济利益的再分配过程也可以使社会分工趋于合理化，扩大社会就业的机会等等。正如太平洋经济合作理事会（PECC）秘书长艾杜阿尔多·佩德罗斯在第二届国际休闲农业论坛（2004）上指出的包括休闲农业在内的旅游经济是推动世界经济发展的重要力量，特别是在就业方面对世界经济的贡献尤为显著。世界旅行与旅游理事会总裁让-克劳德·鲍姆加腾认为，私有企业进行休闲农业开发除盈利外，还由于保护环境，取得社区的支持。厄瓜多尔学者奥斯瓦尔多·马吉奥研究认为一颗50年古树可以产生的价值为19万美元。计算的过程包括：它生产氧气的价值、清除空气污染的价值、保持水土流失的价值、为动物构建家园的价值等。可见，休闲农业构筑的价值链不仅仅体现在现实的经济意义，也体现在潜在的，长期的经济意义。

4、人文效益

从旅游者角度来看，休闲农业是通过旅游者的走进自然、认识自然，从而达到自觉保护自然的目的。休闲农业与其他旅游形式最大的区别就是将环境教育贯穿于旅游的全过程。众所周知，旅游者的环境觉醒程度是参差不齐的，有的环境意识较差，需要不断提高。休闲农业的兴起，可推动旅游对环境的保护，营造优良环境，为强化人们的环境意识提供有利的契机。随着休闲农业实践的进一步展开，休闲农业的环境教育功能不断得以强化。

1.2项目建设单位概况

单位名称：xxxxxxx股份有限公司

单位地址：

法人代表：

经营范围：

单位简介：

1.3项目编制依据

◆《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发〔2007〕7号）；

◆国务院《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）；

◆《“十三五”旅游业发展规划》（国发〔2016〕70号）；

◆《国务院办公厅关于印发国民旅游休闲纲要（2013~2020年）的通知》（国办发〔2013〕10号）；

◆《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》（国办发〔2015〕62号）；

◆《全国农业现代化规划》（2016~2020年）；

◆ 国家旅游局公布的旅游统计资料；

◆《中华人民共和国自然保护区条例》（1994年10月）；

◆《风景名胜区条例》（国务院令第474号，2006年9月）；

◆城乡建设环境保护部《风景名胜区管理暂行条例实施办法》国发〔1985〕76号（1987.06.10）；

◆《深圳市基本生态控制线管理规定》；

◆《深圳市基本农田保护区管理办法》（深政府令〔267号〕）；

◆《深圳市人民政府关于进一步规范基本生态控制线管理的实施意见》；

◆《深圳市光明新区城市更新专项规划》（2016-2020）；

◆《深圳市光明新区经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

◆《深圳市光明新区旅游产业发展规划》（2009-2020）；

◆ 项目单位提供的有关资料及可行性研究编制合同；

◆《项目可行性研究指南》；

◆ 投资《建设工程造价管理》；

◆ 业主提供的文件及资料；

◆ 其他收集的资料。

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目 录

第一章 总 论1

1.1项目概况1

1.2项目建设单位概况8

1.3项目编制依据8

第二章 项目的背景和必要性分析10

2.1项目背景10

2.2项目提出的过程19

2.3项目建设的必要性20

第三章 项目需求分析23

3.1休闲农业概况23

3.2休闲农业市场分析27

3.3区域概况34

3.4某某区旅游市场SWOT分析38

3.5经典案例40

3.6项目定位52

3.7建设内容与规模54

第四章 项目场址及建设条件62

4.1项目选址及现状分析62

4.2项目建设条件分析65

第五章 建设方案67

5.1项目建设指导思想和原则67

5.2开发方式与策略69

5.3项目总体规划方案72

5.4公用工程及配套附属工程方案88

第六章 绿色建筑94

6.1绿色建筑的涵义及其特征94

6.2节地与室外环境95

6.3节能与能源利用97

6.4节材与材料资源利用100

6.5室内环境质量103

6.6全生命周期综合性能105

第七章 项目节能与节水108

7.1用能标准和节能规范108

7.2能耗状况和能耗指标分析109

7.3节能措施和节能管理109

7.4施工节能方案111

第八章 环境影响与评价113

8.1项目周围环境状况113

8.2施工期环境影响分析113

8.3项目建成后环境影响分析115

第九章 劳动安全卫生及消防118

9.1.劳动安全与职业卫生118

9.2消防119

第十章 工程项目管理121

10.1工程进度实施原则121

10.2项目建设进度控制121

10.3工程项目管理122

10.4招标事宜124

第十一章 投资估算与资金筹措127

11.1投资估算127

11.2资金筹措方案131

第十二章 财务预测及评价132

12.1 评价依据及基础参数132

12.2 收入和成本测算132

12.3 财务效益分析133

12.4不确定性分析134

12.5 财务评价结论135

第十三章 效益评价136

13.1经济效益136

13.2社会效益137

13.3环境效益138

13.4人文效益140

第十四章 项目风险分析141

14.1风险因素分析141

14.2风险影响程度142

14.3风险规避措施 142

第十五章 结论与建议144

15.1结论144

15.2建议145

附表 财务分析表146

附图 156

附件 161

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