“4·18”新政之后，限购限售政策进一步升级，外地人来青岛买房的门槛也越来越高。与此同时，二手房价格不断上升，动辄三四百万的房产，也让许多外地购房客难以承受，本地的工薪换房族更是无奈摇头。所以，如果不是凭海临风这样的盘加推，很多青岛很多楼盘人气已经大不如前。

最近一段时间，大家有没有发现，大小中介都不怎么热衷卖二手房了。好房子少房价高，忙活半月可能还成交不了一套。许多中介，已经将9成的精力放在了外地项目上。而且忽悠的招也越来越多，一会儿高铁一小时到青岛，一会儿海阳划归了青岛。

那么，好了，我们来讨论一下，假如海阳真划归了青岛，这楼市还能火到什么程度？

我们要注意的是，现在不仅仅海阳有看房团，从海阳到赤山，这条绵延的海岸线上，密密麻麻有许多楼盘。这些楼盘为了揽客也是下了本钱。免费的班车是必须有的，免费的午餐也非常丰盛。普通旅游团清汤寡水的午餐不同，看房团的午餐档次相对较高，菜品有红烧肋排、干炸银鱼等“硬”菜。

楼盘周边的饭店到了中午基本都被看房团占领。

当然，比这免费一日游更为诱人的，是项目给予中介们的佣金。大体问了一下，一套总价45万元的小公寓的佣金都能达到三四万元，一套普通住房的佣金至少能到五六万元。运气好的时候，这一车人能成交半车。

如此丰厚的利润，中介不心动才怪。于是，从碧桂园十里金滩一路向东，大小房地产商都盯上了青岛外溢刚需这块肥肉。 不光是传统中介，就连是卖保健品的，现在都成了代理商。

用他们的话说——

你只要让消费者上车，剩下的工作我们来完成。

到项目充电的中介一波接一波。

房子好不好？海阳、文登、乳山等地的项目我都考察过。海阳的碧桂园不去吐槽了，说了很多了，说说对比项目。以南海新区一个项目。单看外表和区位，确实不错。项目前方就是十里银滩，楼盘与沙滩之间是万亩黑松林，项目后方还有湖景，说句实在话，在青岛我没见过环境比这还要好的海景房。当然，价格也不算便宜，8500元/平方米左右。你觉得这个价格很便宜？那我们通过58同城看看二手房的房价：

在往东走，赤山景区的楼盘更牛。据说你花2元钱小区的商店把你的一日所需全部送到家门口，再花2元给你包饺子，你要花5元钱就能雇到一个夜间陪护……更牛的是，你要是全款买房，在营销中心就能给你办出不动产权证来，这个谁能比得了？！

对于一个家里只有一套老破小，俩人退休金加起来不足6000元的工薪家庭来说，把老房子卖了，去这些地方养老行不行？我觉得完全可以。但与这些提供高价佣金的房子相比，我觉得你去小城养老有更好的选择。你自己坐着车，去看看那些已经交付使用的二手房，也许更能发现惊喜。我们现在去这些小城，就如同一线城市的人来青岛一样，往往容易拿眼前的项目与自己生活的城市相比较，这样比有一定片面性。我们真正要做的，是沉下心来，在这个片区找到好房子。

成熟的生活区，不但房价比炒作区能低一大截，商业、医疗配套更好。别的不说，市区内的房子可以保证你水电不断，冬天有暖气！

除了这自住的人外，炒房族能不能去炒房子等升值？我的意见是千万别去。

第一，这些房子有高额的附加费。那免费的大巴、那免费的午餐、那中介们高额的佣金，其实都是你购房价与房子真实价格的差，房子升值首先要填平这个价格。

第二，房子虽好，配套不行。许多新区的楼盘停水停电，没暖气，周围没有医院、超市和菜场，摊上一样你都受不了。

第三，维权成本太高。房子一旦有纠纷、烂尾，很麻烦，维权难度也太高，你在两城之间奔波，跑几趟就疲了。

第四，最关键的问题，还是供需比，一手房在中介的炒作下确实涨了不少，但是二手房非常惨淡。在看房时遇上了俩人，我觉得很具有代表性。一个来自东北的大爷，在三四年前花4000元/平方米左右的价格一口气买了两套70平方米的房子，然后打通做了一套大平层，做了豪装，带俩院子。在一手房涨到8000元/平方米时，你猜这两套房子他要多少钱？

105万，底价100万也卖。你算算，将装修成本和通胀计算在内，也就刚刚保本。

还有一青岛炒房大妈更牛。老两口都是退休教师，俩人退休金加起来能有一万五。大姨自称在高新区成功抄底，以不到5000元的价格买了两套住宅。在高新区大涨之后，便自认为购房专家。然后去小城炒房。她在一个小区买了多少套房子？

6套!开发商给她办了各种性质的贷款，最高的贷款年利率达到了12%！虽然她自称去年找到了一个冤大头，把一套50万买的房子卖了99万，但是收益已经全部填入贷款中。现在她着急把剩下的5套房子至少出手一半，但是别说神话版的99万，就是原价都没有人买!

这房姨脸上没有什么傲娇，有的只是满满的焦虑！她的今天，会不会就是你的明天？

在小城房价已经被炒起来的今天，现在你跟着中介买房至少也要花个五六十万了。真想下手，你要开车看看，这些小城的新区，地有的是，项目也有的是，但是人……这些小城吸引人才能拼过天津、成都、武汉、西安？没有人你的盘将来谁接？

所以，要听ZF的话，你去小城买房，想的就是休闲居住需求，那么你就要在这个需求上去调研，开发商的资质，水电暖燃的配套，医院商超的配套，都没问题再下手。别想着发什么大财。即使以后通了条高铁、重新划了个什么行政区，也都不要轻易被忽悠。因为人口就这么多，青岛还有很多新区等着人去填，要外溢到这些区域，那是猴年马月？