农村房屋买卖协议应该怎么签订有哪些需要注意的？

随着农村地区城市化建设的快速推进，近年来，因拆迁利益引发的农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多。本文讨论的背景为，涉案农村房屋买卖发上于上世纪九十年代，且买卖双方存在亲属关系，并未签订书面买卖合同，买受人实际占有、使用并控制争议房屋，并主张因亲属关系并无购房款支付收据。本文分析上述事实背景下，事实农村房屋买卖协议是否成立的认定原则，并提出农村房屋买卖注意事项。

一、事实农村房屋买卖合同的成立

1.事实农村房屋买卖合同成立的要件

《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”。由此，是否签订书面合同并非判断争议双方之间是否形成合同法律关系的绝对标准。

双方未签订书面协议情况下，是否存在事实上的买卖合同关系，应当结合争议双方实施行为时的意思表示以及双方是否实际履行争议房屋买卖合同权利义务来考量，具体包括买受人付款情况、房屋实际交付使用情况、土地使用证交付情况、以及双方对相关事实的认知。其中付款情况以及争议房屋交付使用情况为基础事实要件。

2.举证责任

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（“《民诉法解释》”）第九十条以及第九十一条规定，买受人作为主张法律关系存在的一方，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。具体到本争议背景下，其核心证明责任在于购房款的支付。

虽然原则上“否认无需举证”，但并不代表出卖人主张房屋买卖合同关系不存在无需举证。法律关系是否存在取决于上述四方面事实要件的成立与否，尤其是付款以及交房。对于付款，买受人之举证责任大于出卖人。然而，本争议背景下，买受人实际占有使用并控制争议房屋，即表示，买受人已初步举证证明房屋的交付。该种情形下，就房屋交付事实要件的举证责任已经转移，出卖人主张并未基于买卖交付房屋，而系借用或者委托管理的，其应当承担举证责任。

3.证明标准

由于案涉纠纷并无书面协议，极可能双方举证无法完全还原客观事实，而法官不能拒绝裁判，应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。对此，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”《民诉法解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”

买受人主张成立农村房屋买卖合同关系，其应当举证证明基础要件事实的存在具有高度可能性，出卖人主张不成立，应当充分举证证明买受人实际占用、控制争议房屋的权利依据，以对抗买受人之举证。最终，裁判人员将结合双方举证情况，综合判断买受人之举证是否达到高度可能性，从而认定事实房屋买卖合同是否成立。

虽然举证以及证明标准相对清晰，然司法实践中，该类纠纷的裁判结果具有较大的不可预期性。一方面，法官运用逻辑推理和日常经验法则对双方证据进行判断时，由于经验法则并无客观标准可寻，不同裁判人员基于各自的背景所形成的经验不同，基于相同证据对事实的认定中，亦存在较大偏差。另一方面，不同案件细节有所不同，用以佐证基本事实存在的细节可能影响裁判人员心证的形成。

二、农村房屋买卖注意事项

1.签署书面协议并进行权利确认

未明确权利义务关系，建议买卖双方签署书面协议，并邀请村委会或村里老人见证。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）政府审核，由县级人民政府批准，对于非同一集体经济组织内部成员之间买卖房屋的，应经过县级土地管理部门进行权利确认。

2.留存相应证据

于买受人而言，在购买农村房屋时，除需签订规范的书面买卖合同外，还应当要求出卖人就收到购房款出具收款凭证，并及时要求出卖人交付土地使用权证等权属证明文件。

于出卖人而言，如出借房屋或者委托亲朋好友管理，应明确该意思表示，并通过书面协议或者录音等形式予以固定。且，即便是不使用房屋，亦应当留存对房屋有控制权的证据，避免被认定为基于买卖的交付。

农村无证房屋买卖合同应该怎么写？

作为农民自己的房屋是不能卖的；如果你能买到农村的房子，必须通过该集体经济组三分之二以上的成员意见允许，即可签名落妥，当否请有关人土赐教！！！

农村房屋买卖合同是否有效？如何判定？

我是乡鉴，我来回答。

农村房屋买卖合同是否有效，如何判定？

判定农村房屋买卖合同是否有效，要看双方签订的合同是否合法，如果违反了过年法律规定，那么这样的合同就得不到法律保护，自然这样的合同在法律上是无效的。

与城市商品房交易有区别的是，农村房屋买卖会涉及房屋下面宅基地使用权的问题。因此，农村房屋买卖，既要符合房屋交易的规定，又要符合宅基地政策。

农村房屋和宅基地政策

1、在农村建房子，必须具备农民的身份，要是村集体成员。

2、农民盖房子，必须要有宅基地使用权证，然后再申请农村个人建房建设工程许可证，批准后方可动工建设。房子建好后，

3、宅基地属于集体土地，农民只有使用权，所有权归村集体，而且宅基地使用权不能转让给城里人。也就是说，如果要农民要卖自家房子，目前只能卖给同村的农民，不能卖给城里人。

4、农民盖的房子要合法合规，手续要齐全。如果未批先建或不按批准建设，都算违规建设。这样的房子不合法，即便双方签订房屋买卖合同也是无效的。

5、必须一户一宅，如果购房人已经有房子了，是不能再去买他人的房屋，因为这样不符合宅基地“一户一宅”政策规定。

基于以上条件，可以大致判断双方签订的房屋买卖合同是否有效。

农村宅基地买卖合同是否有效？

宅基地不能买卖！

还得是区分一下，宅基地和宅子是不一样的。宅基地是集体的，所有权归村集体所有，个人只具有使用权，这是法律规定。但宅基地上面的宅子是你个人资产，因为一般是地随房走，所以我们通常说的宅基地大多指的是宅子。

宅基地倒不是不能流转，只不过流转的范围必须界定为本村户口。由于历史遗留原因，即使是村里的人也有好多人是没有宅基地的，或者有家庭要分家，村里又没地可批，如果刚好有人搬走了想把房子转手，经过村里统一，倒是可以办理过来。但是宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

而一般的私下交易其实是无效的。有这么一种现象：有人想买宅基地，两家就做到一起，签个合同，再找个证人证明一下完事儿。怎么说呢，如果换以前，你这样住如果没人管的话也就罢了。但是现在不一样，这种随意买来的宅子是不能确权的，换句话说，从法律效益上这根本不是你的。

去年，出了政策，宅基地有机会做抵押。但是条件也是比较严格，并且目前只是再试点地区实行，什么时候能扩大到全国范围还不好说，要看实际效果。

综上，想去农村的想法是好的，但是一定要谨慎，现在时期比较特殊，更要仔细斟酌，不能白费了钱却扑了空！