如何看待中国房产市值超过美欧日总和，股票市值是后者的1/10？

房地产真应该跌，股票真应该涨。

但是房地产跌了，股票不知道还能有什么？

所以两难的事，人人都知道，中国房地产泡沫是存在的，不然，国家策略基调也不会从“防止房价过快上涨”转变为“防止房价上涨”，而且在地方债务十分紧张的情况下，努力的维持房价的稳定。这说明房地产行业不但是涨高了，更加可怕的是挤压了其他行业。特朗普上蹿下跳的目的是复苏美国的制造业，这方面我们也需要，因为我们WTO15年的保护期已经过去了，我们需要市场经济地位。未来摩擦在增多，制造业急需资金，急需降低成本提高效率，这些成本里面大头就是房价和租金。

房地产跌了，一定会有很多问题，房地产不跌，也有很多问题。最好的情况是房地产跌了股市能够涨上去，这不能让所有人都满意，至少是一个平衡的落地过程，然而房地产有牵连着股市里面的大头，一个是银行，一个是房地产，连带建材和建筑，一大块的市值都依赖这个行业。

那么最好从现在起，就对股市的结构进行改革，让那些夕阳产业早早的退出去，而让朝阳产业，未来的好公司早一点进入资本市场。这样，至少在房地产下行之时，可以有对冲，能够缓着陆。

当然，房地产也可以继续吹泡沫，老实说，人口红利应该还有几年。然而，此非长远之计也。

中国房产市值超美欧日总和，股票市值却仅有1/10，你是如何看待呢？

中国房产市值超美欧日总和，股票市值却仅有1/10。笔者认为这反映了两个方面的问题，一方面说明我国的房地产泡沫太大，我国房产市值超美欧日总和，理论上我们是可以卖掉中国的房地产去买下美欧日，问题是美欧日愿意吗？美欧日认可我国的房地产价值吗？

这只能说明我国的房地产泡沫太大，中国的房地产泡沫成为中国经济发展的拦路虎，不解决中国的房地产泡沫问题，中国经济很难转型升级成功。我国当前正在转型升级的关键时期，国家设立科创板，正是积极转型的表现之一，要扶持更多的科技型企业发展壮大，大力发扬科技兴国。

另一方面，这三年我国股市的下跌，大量房地产公司的股票跌破了净资产，房地产上市公司的大部分股票价格是低估的，与我国大量的其他上市公司一样，房地产的上市公司在股价持续下跌后具备了投资价值，一些优质的房地产公司的股票市盈率非常低，在我国股市的底部，在政策救市的情况下，一部分房地产的上市公司的股票现在值得投资，哪些房地产的上市公司的股票值得投资，需要结合房地产公司转型升级的基本面与二级市场的股价综合考虑，喜欢投资房地产上市公司的投资者，可以深度研究后，选择自己认为有投资价值的低吸。

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中国房产市值450万亿，居民存款170万亿，对此你怎么看？

居民存款把前面那个1去掉，近70万亿。另100万亿是政府和企业存款。

目前居民的银行贷款近50万亿。净存款与日俱降中。

当然还有股票理财等流动资产，可也有网贷高利贷等流动负债。

股市每年几万亿，楼市每年13万亿，消费每年30万亿，等居民接盘的太多。

移民美国后，中国房产出售需要交美国税吗？

里有一些关于美国移民的税务攻略，希望可以帮到你。

按照《美国税法典》第7701(a)(30)条款的规定，只有美国公民和美国税务居民才有所得税承担的义务。另外，按照《美国税法法规》第20.0-1(b)(1)法规条款的规定，只有美国公民和美国住所居民才有赠与税和遗产税的承担义务。

从这两个法条来看，美国联邦所得税概念下的税务居民和美国联邦赠与税遗产税概念下的美国住所居民的定义显然有所不同。

美国个人所得税简介 根据《美国税法典》第7701(a)(30)条款，美国公民和居民所有全球收入承担所得税税负义务，美国是全球征税的国家。因此，按照这项规定，美国公民或居民，即使是住在美国以外，都受美国税法体系的约束。美国联邦个人所得税目前的最高边际税率是39.4%，加上高收入人士还需要支付额外最低附加税，这样，如果没有优化的税务规划，联邦所得税其实可以高达43.4%。

就所得税来讲，一些居住在美国的非美国公民因为绿卡身份的变化或者居住时期满足一定的要求，也会成为美国税务居民而受美国所得税的影响。

美国绿卡身份即满足税务居民定义 根据《美国联邦税法典》第7701(b)(1)(A)条款，只要持有美国永久居民的绿卡，就所得税范畴来讲，该人则属于美国税务居民，其全球收入即有所得税税负义务。一旦持有美国绿卡，税务居民的测试标准即以有美国绿卡为第一要素。当然，在法律意义上，首次登陆美国的年度和最后注销美国绿卡的年度的规则又有例外，需要单独衡量和全面考虑。

居住停留时间测试规则 除了绿卡身份在税务居民的定义外，根据《美国联邦税法典》第7701(b)(3)(A)条款，如果一个公历年度在美国停留时间超过183天，则属于美国税务居民。或者，当年停留时间超过31天，加上去年一年停留时间乘以1/3，再加上前年一年停留时间乘以1/6，其加总停留时间的总和如果超过183天，同样是属于美国税务居民。一旦美国税务居民的身份被界定，界定日期开始的那一天起就当承担美国所得税纳税义务。根据这个定义和183天税务居民测试的公式计算方法的推算，在税务规划的时候，我们往往都是建议高净值移民人士，如果有移民美国的倾向，请在任何一个年度访问美国并停留的时间，不要超过121天。

移民前的税务身份选择至关重要

鉴于美国所得税和资产转让的阶段会出现遗产税和赠与税，全球的收入和资产都会面临美国税务问题，所以在什么时候和什么时间点选择所得税定义下的税务居民和遗产税赠与税定义下的税务居民身份，显得尤为重要。

提高资产成本 根据《美国税法法规》条款301.7701-1et seq规定，商业实体在以LLC有限责任公司的形式运作时，税务申报的方式，可以根据勾选制在三种形态下选择相应的课税实体的一种形式，即：股份有限公司单独申报税表1120表格、穿透申报税表的合伙人公司由合伙人申报税表1065表格到1040表格，或者只有独立股东的法人实体按照个体经营的形态来申报税表1040表格。如果拥有美国以外公司，外国公司的股东选择的合伙人公司形态或者个体经营的公司形态，则在勾选这个形态当日，当做公司资产的再流动分配。这样一来，外国公司拥有的资产的成本就自然而然按照当时的市场估值增高或降低了。

这里值得一提的是，我们需要巧妙利用《美国联邦税法典》的第871条款规定，拥有外国公司资产在流通再分配的时候，其拥有人是非美国税务居民时，公司流通再分配资产产生的利得不受美国税法约束。然而，这里还有一个需要特别注意的地方是，当资产的成本在871条款下被提升后，在将来此外国公司拥有人成为美国所得税税务居民的时候，公司成本提升部分则会使将来公司资产卖出时的资本利得减少，从而有效地节税。这个理念同样应用在增值的个人投资资产，如投资型的不动产中，也是相当有效的节税方式。

出售增值资产 我们通常可能会说，在移民美国前对资产做个评估，当做将来出售的成本来衡量。这是很多人的误解。这是加拿大和墨西哥的做法，但在美国，是要带着嫁妆来移民的。这样来看，大家很容易就明白，如果当初在移民前资产的成本很低的话，移民到了美国，资产的增值很高的时候，资本利得就会非常庞大，税务成本就会非常高。因此，如果资本的升值非常大的时候，最理想节税的方法，就是在移民之前出售该资产。出售该资产，在纳税人移民之前的居民国家，可能会有一些税费，但是总体相比，有可能会比将来在美国处理所带来的资本利得低很多。同时，纳税人也可以考虑重新置业，提高其新资产的市值成本，移民后，资本利得的空间就可以有效地降低了。

放弃有被动收入类的外国公司 按照《美国联邦税法典》第951(a)条款的规定，美国税务居民如果持有境外外国公司的股份超过10%，即使是不直接拥有的推定权益，不论其是否真正领取权益分配，都需要在其税表申报相应股权或股份比例的Subpart F类收益，申报5471表格。拥有美国以外的海外公司，是比较棘手的一项税务规划，需要资深税务会计师的筹划。特别是有时候，往往不是申报就可以了事，美国税务居民的股东，如果将来出售其外国公司的权益，特别是其权益来自于被动收入型或投资获利型的外国公司，其出售所得按照美国税法1291(a)条款的规定，在税表需要申报为常规收入，而非税率相对比较低的资本利得，这样，在移民取得美国身份前，很多人往往采取出售和放弃在海外公司的投资利益，就是这个道理。

房产电商模式能拯救混乱的中国楼市吗？

楼市混乱不是模式原因，货币超发人民币贬值，棚户改造，开放二胎才是根本原因

买美国房产与买中国房产程序有何不同？

关于如何在美国买房，外居乐为您总结了五大步骤。

Step1 购房地区选择

现如今随着经济水平的提高，越来越多的家庭都移民去美国生活了，对于一些第一次来美国的朋友来说，在选择城市上就比较头疼，美国众多的城市当中，很多人不知道选择哪个城市买房？

中国人赴美买房，比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿。美国的城市有特定的房产参数，如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等, 这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。华人数量最多的地区，是美国仅次于纽约的大城市。这里环境优美，温带海洋性的气候使全年都非常温和，没有特别炎热的夏天也没有酷烈的冬天。空气质量虽然算不上全美最好，但是相比中国现在的雾霾现状绝对是天上人间的差距。这里华人社区多，华人数量大，所以在生活习惯上可能新移民更容易融入，而且这里贸易经济发达，是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地，所以就业机会相对也多。

由于美国有世界上最好的教育，现在每年中国到美国留学的人数都超过10万人，因此，与此相关的房产需求十分庞大，绝大多数中国人买房都有考虑教育的需求，给即将赴美留学的孩子作打算。因此，有教育资源的城市、地段，就成为中国人在美国买房的最热门地区，如纽约、洛杉矶、旧金山、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都是中国人买房比较多的地区。中国人前往购买美国房产的，投资和自住都有，还有的是以房养学，退休养老。纽约是美国第一大都市，它也被称为“世界之都”，直接影响着全球的经济、金融、媒体、政治、教育、娱乐与时尚界。作为美国的金融中心，非常适合从事股票、证券方面的工作者居住，同时大多数移民都会选择纽约。

可以说近些年，随着美国文化逐渐被国人所了解，各个城市也不在是那么神秘，国人对美国的了解也日渐增长，不论是在洛杉矶，旧金山，还是在芝加哥，西雅图等地，如果不知道如何选择的话，可以去当地去看看，看看自己希望留在哪个城市发展，再从各类需求上进行比较。

Step2 确定购房财务方案

现金买主和贷款买主所需要的准备文件有所不同。

如果你是现金买主，你需要准备的文件：

1. 有效的护照和签证； 非必须，不去美国本地可以授权委托经纪人购买。
2. 在境外银行开设的帐号； 不一定是美国本地，但建议在金融发达且无外汇管制的地区，例如香港、新加坡、日本和欧洲国家。
3. 两个月的银行存款证明。 银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等，但不能是在国内的银行账户，而且存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明，不需要解释存款来源。

如果你是货款买主，你需要准备的文件：

1. 有效的护照和签证； 非必须，不去美国本地可以授权委托经纪人购买。
2. 国内收入证明文件； a. 国内工资单：需显示借款人每月的人民币收入、及本年迄今为止的收入； b. 雇主提供的收入证明信：信上需注明借款人的职务、月/年收入、及在公司的服务起始时间。此证明信需由雇主人事部门盖章。 注：贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。
3. 国内信用/征信记录； a. 如果借款人有美国的社会安全号 (SSN)，则调取借款人在美国的信用记录； b. 如果借款人没有美国的社会安全号，则需借款人提供四条下列信息，由国际征信公司向国内银行及电话公司查询是否按时付费： *电话号码 *银行借记卡（即 Debit Card） *银行信用卡（即 Credit Card） *银行账号
4. 在境外银行开设的帐号； 不一定是美国本地，但建议在金融发达且无外汇管制的地区，例如香港、新加坡、日本和欧洲国家。
5. 两个月的银行存款证明。 银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等，但不能是在国内的银行账户，而且存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明，不需要解释存款来源。

Step3 选房看房

确定美国房价范围

搜索房屋之前，首先要知道自己能负担得起多少钱的房子。如果你没有房价5%的现金做为首付资金，最好不要急于买房子。一是因为贷款难借，得不到好利率。二是防止万一钱不凑手，不能按月还贷款，房屋被银行没收。对于中国的买家来说，目前大都会采用全额现金付款的方式。在这种情况下，买家除了要有足够的保证金 (Earnest Money Deposit) 已存入其美国的银行账户外，还要确保房屋过户时有足够的尾款在其美国的账户。否则，一旦房子因为资金不到位而无法成交，将无法拿回其保证金，损失巨大。目前为中国国内买家提供美国购房贷款的银行，通常最低会要求房价35%的首付款，因此买房前的根据资金情况确定房价范围十分重要。

决定美国买房地点

中国人说地段，地段，地段，美国人说，location，location，location。其实，地段非常重要。这是放在哪里都适用的准则。

美国存在不同的社区，社区之间有着房价的差异。一般来说，完全是独栋别墅的社区的房价会比公寓楼社区的房价贵。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。

如果学校是你在选房时的重要因素，那么房子段会尤其重要。美国的公共教育有严格的学区划分机制，从小学到高中，学生只能在居住地所属学区内上学。由于学校资金和师资质量的差异，出现了好学区与不好的学区。好学区的房价也相对较高，也会更保值。

而对于许多国内来的中国学生来说，由于没有美国绿卡或者公民的身份，通常需要选择就读于私立学校。尽管许多英文房源搜索网站上都有美国 高中的基本信息，但是想要了解这些学校的具体情况，尤其是私立学校，则需要花上大量的时间和精力去查看各种英文网站。

美国买房户型选择

美国的房型大致可分为独栋别墅 (Single Family House)，连体别墅 (Town House) 和公寓 (Condo)。单纯从投资的角度而言，独栋别墅最保值，其次是连体别墅，最后为公寓。严格而言，公寓并非户型，是一种房屋组织形式。购买前两种户型时，你是房子与地皮一同买下，而购买公寓房时，得到的只是所住的单元，屋顶与地皮都不归属于买家。因为公寓房的公摊面积相对较大，所以维修管理费比连体别墅要高。独栋别墅的社区管理费用较低，但是你需要定期割草和收拾院子，相对麻烦。

房屋的朝向和地势的高低对于日后的居住舒适度都有很大的影响。偏爱风水的买家，也可以在选择房型的时候酌情考虑。

选择美国经纪人

在美国买房，绝大多数交易过程中买卖双方都需要持牌经纪人的参与。经纪人的水平直接影响你能否拿下心仪的房子，以及价格的上下浮动。经纪人在为客户服务时可以是买方经纪人或者卖方经纪人。在美国二手房的交易中，卖方须在房产成交后向经纪人支付成交价6%的佣金，该部分佣金将由买方和卖方经纪人平分。而买方无须向经纪人支付任何佣金。你在选择经纪人的时候一般需要注意以下几点：

1. 是否持牌美国的经纪人必须持牌，也就是必须通过官方的考试获得从业许可证。各州法规不同, 经纪人牌照在各州也是不同的, 必须持有本地牌照才能销售本地房产。选择经纪人一定要选择持牌上岗的经纪人。
2. 经纪人的经验毫无疑问，经纪行业经验非常重要。在选择经纪人时，您需要了解经纪人从业的经历、经验、评价。您可以与多个经纪人沟通，选择经验较为丰富的经纪人。经纪人各有专长,不同地区经纪人对各自地区的信息了解也会更快更深入。
3. 经纪人的态度经纪人人品，尊重客人与否，敬业与否，很多时候可以从交谈中了解。经纪人的态度会对交易过程是否顺利、愉快产生影响，甚至会影响买家的利益。
4. 经纪人的沟通说服力在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜常是可以谈判的条件之一。一个讲话没有说服力的人很难胜任。光会说话还不够，还要会写。就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。把你报价的原因写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。

美国经纪人服务范围

1. 买方经纪人最大程度代表买方利益，依法对你完全忠诚。同样卖方经纪人代表的是其雇主卖方的利益。
2. 买方经纪人将为你预删选房产，为你提供大量有关房产及其所在城镇的相关信息。
3. 买方经纪人将与卖方经纪人进行对等交流，磋商及谈判。
4. 买方经纪人将帮助你预计所买房产的市场价，以及帮助你建立买卖的谈判策略。
5. 买方经纪人将帮助你雇佣各方专业人士，包括地产律师，银行贷款及各个方面的房屋检验专业人员。如房屋结构检验，虫害检验，油漆含铅检验，氡气检验等。依照各州法律不同而定，如麻州要求出卖的房产需要解决这些潜在问题才可以出卖。这是保证居住者健康的法规。
6. 买主与买方经纪人签署的雇佣合同将保证买方经纪人全心全意帮助雇主直到买卖成交，得到其劳动报酬。
7. 在美国经纪人的工作范围要比国内的中介大得多, 除了以上买房时的服务之外, 还可能涉及以下房产相关工作： * 代理抵押贷款； * 代理收租； * 代理房地产交换； * 代理房地产拍卖； * 代理房地产价值占半数以上的企业拍卖。

值得注意的是，经纪人不是律师，他不能给顾主提供法律意见或从事产权审查方面的业务，合同都是统一制定的，经纪人不能随便起草更改, 否则就是违法，要受到处罚。

Step4 报价买房

查询美国房屋信息

当你选定满意的房子后，接下来要做的就是准备报价合同。首先，经纪人会为你全面查询相关信息，比如这处物业的上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等。物业上市历史：房子之前交易次数，每次售价是多少，在什么时间。房子此次在市场上挂牌已有多少天了，有没有降过价。卖主卖房的原因。如果卖主之前买入价钱较低，这次卖只是赚钱多少的问题，那么议价空间较大。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，则议价空间较小。市场分析：因为类似条件的房子在不同的地点，房价相差很大，因此所谓的市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间（6个月之内）的卖价。如果能找到同样大小，同样多的卧室和浴室，同样的地下室的房子，就会比较理想。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。市场统计数据：美国主要的房地产协会每月都会公布售房统计数据，其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。政府估税价：这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地的估价，一般来说这个数据相对客观。在卖方市场时，房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时，房屋买卖价格可能低于估税价。在同一时间同一社区，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价却高于估税价，则说明要价偏高。你可以根据这一点而和卖主议价。

美国购房报价并支付定金

报价合同还要注明定金 (Earnest Money Deposit)。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔款项。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金则被没收。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。一般定金额是报价的2%到3%。

美国购房报价合同附加条款

除了确定报价，定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。下面是常用的附加条款：房屋检查，氡气检查和白蚁检查：在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。房屋估价 (Appraisal) 和贷款批准 (Financial)：在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于几年前次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。

房屋检查注意事项

房屋检查是报价合同不可缺少的附加条款之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。检查费由买家支付，价钱根据房价而定，一般几百元美元，房价越高检查费越贵。通常房屋检查大概要两到三个小时，买主在房检时最好跟着检查师走，这样可以学到很多东西。

Step5 交接过户

房产过户是美国房产交易中最后的步骤，买主有权选择过户托管公司公司，保证买主得到合法产权。如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。房产交易中的买家和卖家所订立的产权转让条款，交由第三方，也就是过户托管公司监督执行。 过户托管专员属于独立中间人，负责保管所有交易相关的资金，指令和文件，包括定金，新贷款及贷款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的桥梁。过户托管员会检查产权史，查明卖主确实拥有产权。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。

美国购房过户前准备

过户前一个星期，贷款的买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定，要马上锁定，以免过户时来不及办理。还要根据过户公司给的过户费清单 (HUD-1) 草稿，把过户费准备好，并通知银行什麽时候要多少钱。过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单。一般修理应有90天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票。现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。

美国购房过户费用明细

过户费包括五个部分，与贷款有关的费用，贷款银行预收款，中间帐户预扣款，与产权有关的费用，以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的1%到2.25%，这不包括贷款首付部分。与贷款有关的费用：

• 贷款银行预收款 (Items Required by Lender to be Paid in Advance)
• 预付一个月的贷款利息
• 一年房屋保险
• 中间帐户预扣款 (Reserves Deposited with Lender)
• 预扣两个月的房屋保险费
• 预扣两到七个月的房地产税，取决于过户月份
• 与产权有关的费用 (Title Charge)
• 过户托管公司服务费 (Settlement Fee)
• 产权检查费 (Title Search)
• 银行产权保险 (Title Insurance Lender’s Coverage)
• 屋主产权保险 (Owner’s Coverage)
• 公证等其他费用
• 政府登记税和过户税 (Government Recording and Transfer Charges)
• 登记费 (Recording Fee)
• 市/郡过户税/房产证印花税 (City/CountyTax/Stamps)
• 州过户税 (State Tax/Stamps)
• 州登记税 (State Recordation Tax)

过户费清单还会有 POC 的字样，意思是在过户前付过了 (Paid Outside of Closing)，比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时支付。房屋保险费可以事先付，也可以在过户时付。

美国购房过户材料

美国房产过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。外国人带护照。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时，主要的要做的就是签字付费等。过户公证员先把过户费清单 (Settlement Statement) 过一遍，如无异议，则卖主和买主签字。签完字后，买主把支票交给过户公证员，过户公证员把所有签了字的档拿去复印，交给签字人一份。最後卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。

中国为什么房产过剩？而住房价格上涨是什么因素造成的？

目前来说我们能够检索到的数据就是国家统计局2017年7月6日发布了一组数据，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。这个数字甚至超越了英国、德国等发达国家。同时，2015年的统计数据是全国每个家庭的人口数位3.02人。如果按照这个数据估算一下，我们一个三口之家的可居住面积应该带到123平米，可以说是家家都可以有一个舒适的三居室了。

但是目前的情况是没房的，靠租房的年轻人到处都是，看来这个数据反映出来的就是大家的住房面积被平均了。不过，从这个数据来说的话我国的房产确实有些过剩了，都说房子是商品房，按照一般商品来说产能过剩是会导致价格下跌的，可是房子就很奇怪却是一直逆势上涨。那么对于我国的房价来说有什么促进增上的内在因素吗？

对于商品来说，其实只要有需求价格也就不会下跌了，就是要有人来消化他。这里我们对于房产的需求和消化能力还是非常可观的。前面我们说到现在还有大把的人没有房子住，靠租房子生活。这些人很显然就是房产的消化者，也可以说对于房价的上涨来说，最直接的因素还是刚需和购房者。正是你们的偏爱才让房价有恃无恐。

同时我们也可以看到，楼市的很多调控政策从侧面就是一场刺激楼市发展的表演。前不久兴起的摇号购房就是其中的一种，给本来就紧俏的房产市场带来了更多恐慌的色彩，并且还源源不断的释放出一种买到即赚到的信号，还催生了一个新的倒号产业。其实对于摇号的诟病早在其他市场就已经出现过了。现在可以说是卖房子的速度变慢了，但是房价却被需求给炒上去了。

所以说，对于房产来说过剩很可能只在数据层面出现过，现实世界里不存在的。

中国房产有贷款的部分，在出售后按净值纳税么？

谢谢邀请，纳税和是否有贷款，或者贷款金额多少没有直接的关系，纳税是看你购买房产的原值和现在的销售价格，直白点说就是卖价和买价相关