翻阅一下孤鸿栖岸几天前答复 的评论，提到了恒年夜 团体 的综合融资成本在12%阁下 ，果不其然，3月17号恒年夜 港股发通知布告 ，乞贷 617亿，最高利钱 12%。

这还只是名义利率。关于恒年夜 金服、恒年夜 欠债 等情形 ，孤鸿还没写完，因为须要 收集的材料 其实 太多了。

在" 号输入“恒年夜 ”或“恒年夜 金服”，可以查看孤鸿对恒年夜 金服的评测文章。

说起恒年夜 ，就不得不提海花岛。今天先说说海花岛是否值得投资。

       几乎每小我 同伙 圈里都有几个海花岛的置业参谋 。营销预算110亿，个中 首期费用就达6亿元，仅央视告白 就到达 2.73亿元，微信同伙 圈告白 3000万元。开盘第一天就发卖 122亿，现场10万购房者。

海花岛附属 于恒年夜 旅游家当 项目，而不是地产。恒年夜 多年的风格 ，其适用 两个词就可以总结：蛮横 +土豪。蛮横 的扩大 ，土豪的砸钱。每到一个行业，便蛮横 的扩大 ，用砸钱的手腕 将这个行业搅得天崩地裂翻天覆地 ，最后留了“尊敬 客不雅 纪律 ”的心得，退却 走人。横竖 **有的是。

因为 恒年夜 主营营业 ——地产的净利率较低，一向 彷徨 在9%~10%之间。（别惊奇 ，这个净利率是因为恒年夜 融资成本一向 居高不下），为了追求 净利润的增加 点，开设了许多 风马牛不相干 的“周边营业 ”。恒年夜 冰泉、恒年夜 物流、恒年夜 粮油、恒年夜 人参、恒**粉、恒年夜 文化，哪一个不是年夜 干快上？哪一个不是试图用刀和dollar构建新的行业规矩 ？    

拿恒年夜 冰泉举例吧，先是用“刀”肢解竞争敌手 ，北方挖农民 山泉南边 挖怡宝，拿出dollar承诺 双倍高工资，从营业 代表挖到发卖 总监，甚至送货的司机都挖过来，几乎移植了全部 框架。

2016年，恒年夜 冰泉卖了，整体卖了18亿，算是卖上价了。对了，忘了问了，恒年夜 冰泉曾经投入了若干 ？仅告白 费就70多亿，三年运营还赔了40多亿。

物流、粮油、人参、奶粉等，如今 在恒年夜 的计划 里，已经看不见了，不知道当初跳槽过来的人，还好吗。

恒年夜 模式，只能在地产里复制，因为无论你掉 误若干 次，无论你做出了什么毛病 的决议计划 ，最终都由购房者买单。只要你把房子建好，从来都不缺这个买单侠。地产行业这个风口，已经吹了20年了。

如今 ，海花岛由谁来买单呢？购房者，照样 买理财的投资人？

评价海花岛，孤鸿觉是有谈话 权的，因为孤鸿曾经兼职过三年的导游，旅游行业的规则 ，孤鸿照样 懂的。·

总结下来，一共八点原因：

一、海南旅游业集中在东线，而海花岛在西线。

海南岛西部旅客 罕至。海南岛观光 社有一个规则 ，就是只走东线，海口动身 ，走东线，门路 文昌、琼海（博鳌）、万宁、陵水黎族自治县，最终达到 三亚。然后原路返回。个中 ，重要 景区集中在陵水和三亚之间。从来没有观光 社前去 西线的，自由行的旅客 也是人迹罕至。

别的 ，从海口动身 达到 三亚，假如 走东线只须要 250公里阁下 ，走西线却须要 380公里，比东线长了50%，成本也是主要 的原因。

西线旅客 少到什么水平 ？东线被戏称为“聚不起人气”万宁，留宿 人数（不算非留宿 人数）比全部 西部6市县留宿 人数都多，旅游收入比西部6个市县加起来都多。

而海花岛，恰好 建在西部的儋州市。

二、海南岛西部多化工业，污染较为严重。

海南岛的计划 之初，就制订 了东线旅游、中部农业、西线工业的年夜 方针。再看看儋州市近几年的招商引资，除了号称1600亿的恒年夜 海花岛，其余全体 是化工业。

海花岛在宣扬 上，没写海南岛最年夜 的工业园区——洋浦工业区，仅仅在5公里之外吧？

洋浦工业区内的部门 项目如下：印尼金光团体 的100万吨木浆项目（造纸业），中国石化800万吨炼油项目（石化业），中国石化与上海嘉盛团体 的8万吨苯乙烯项目、300万吨混杂 燃料、18万吨特种油品基本 油项目等。海南炼化把洋浦打造为全国最年夜 PX临盆 基地，现投产60万吨/年，2018年建成100万吨/年的二期项目。

除了造纸业就是石化业，还有PX，哪一个不是高污染？孤鸿信任 ，这些世界有名 的企业不会排放超标，然则 工业区四周 仅仅5公里，合适 搞旅游业吗？

还记得2014年2月9号起，洋浦工业区到昌江之间，年夜 面积逝世 鱼事宜 吗？

逝世 鱼事宜 出处：http://news.sina.com.cn/c/2014-02-12/114029444703.shtml

三、海南昌江核电站就在海花岛西南45公里处。

45公里是什么概念？假如 你在高速上，这就是20多分钟的车程。昌江核电站就建在海边上，以海水作为冷却水。日本哪家核电站以海水作为冷却水来着？

昌江核电站范围 有多年夜 ？仅一期工程，年发电量80亿千瓦，约为海南省三分之一的电量！

是的，中国核电站技巧 成熟，平安 性极高，然则 孤鸿信任 ，假如 要在你住的处所 ，邻近 45公里处建一个超年夜 范围 核电站，你也会坐卧不安吧？

离核电站45公里是什么概念？切尔诺贝利核电站爆炸后，将30公里设为隔离区，100公里10年内不得垦植 、放牧、临盆 牛奶。80公里农场的小猪，20%有畸形现象。

孤鸿信任 中国的核工业程度 ，也信任 对四周 居平易近 不会造成影响，然则 买房子的平易近 众，最起码的知情权也要有吧？

百度一下：年夜 亚湾核电站事宜 ，年夜 亚湾离喷鼻 港恰好 是50公里，跟海花岛情形 差不多。

四、海花岛冬季很冷。

想要冬天去度假的人，生怕 要掉 望了。海花岛冬季无法下海游玩。

海南岛只有万宁和陵水之间的分界洲岛以南，即北纬18度以南，是碧海蓝天，可以长年 下海泅水 的。

儋州白马井跟海口纬度差不多，冬季平均气温只有13.7度，照样 很冷的。与三亚温差高达7度！

来海南买房，谁不是为了冬季去过冬？

五、离海南岛本岛过近。

就算是海花岛建成后，能推进 海南岛西线的旅游业，你买的房子就能增值吗？或者说出租能获得满足 的房钱 回报吗？

对不起，让你掉 望了。因为海花岛离海南岛本岛，白马井镇其实 是太近了！只有500米！通俗 江面都比这个宽。很可能未来 会有桥与年夜 路相连。如许 假如 海花岛上面的住宿成本太高，旅客 完整 可以选择在海花岛上游玩，然后步行上岸住宿。

海花岛的房价是7000多，而岸上的房子，均价只有4000，就这照样 恒年夜 曩昔 之后炒起来的。

再看看东南亚重要 年夜 岛周边的从属 小岛的情形 ，酒店价钱 高、岛上繁荣 的，好比 说巴厘岛周边的蓝梦岛（杨幂娶亲 的处所 ）、普吉岛周边的PP岛、芭提雅周边的象岛等，其配合 特色 都是离主岛距离遥远，一般都要2~3小时的船程，自己 的风景 奇特 ，毫无污染。而海花岛呢？一条也不具备。

六、剖析 东戴河新区，以史为鉴，将来 可期。

中国有很多 新城扶植 的案例，胜利 的只有郑州的新郑等为数不多的几个，看看鄂尔多斯的新城、沈阳的沈北新区、东戴河新区等，无一不是以烂尾结束 。

鄂尔多斯和沈阳原来 就是重工业城市，缺少 新的就业机遇 ，国企员工人人有房子，生齿 净流出，再造新城会有多年夜 购置 力？

辽宁的东戴河新区与海花岛很类似 ：

1、都是离有名 的度假胜地不近不远，地位 为难 ；

2、都是由年夜 开辟 商主导（东戴河是吉兆 业，海花岛是恒年夜 ）；

3、主导的开辟 商资金问题严重、欠债 率极高（跨越 资产的90%）；

4、甚至连开盘价钱 都差不多：都是7000多的均价。只是东戴河2016年，新房价只剩下5000多一平了。二手房失落 价更是惨烈，26万的购置 的，如今 房主18万就卖。

数据起源 ：http://news.sohu.com/20160709/n458494815.shtml

归根到底，这些新城照样 无法聚起人气，旅客 不足。最初许诺 入住的星级酒店、年夜 商城等，都没有实现。

七、填海工程是否有烂尾的可能？

假如 最终成果 是鬼城，可能照样 件幸事。究竟 房主还可以本身 去度假。然则 假如 最终烂尾呢？

填海工程，不怕沉降吗？是的，中国填海造陆的技巧 世界领先，然则 多用于军事，填了三沙市的一些岛屿。深圳也在填海造陆，然则 海底基本 好，一般三面被陆地围绕 。再看看海花岛呢，填海面积7.83平方公里，跨越 迪拜棕榈岛，一举成为全球最年夜 的人工岛。

可是迪拜的棕榈岛的近况 若何 呢？世界岛成为了世界最年夜 的烂尾工程，沉降现象严重。还能看出来五年夜 洲的图案吗？

八、旅客 和旅客 花费 才能 都严重不足。

即使让门路 海口旅游的一半的旅客 ，都去海花岛走一遍，也不足以支持 海花岛运营。2014年旅游收入前100排名 ：第一名北京4200多亿，第二名上海3400多亿，三亚以269亿排在第80名，海口作为海南省会，2014年旅游收入142亿元连200名都排不进去。

三亚离海花岛过远，起不到辐射感化 （是海南岛的对角线）。海口2014年旅游收入只有142亿元，即使分给海花岛一半，70亿的旅游收入，能支持 1600个亿投入的海花岛的保护 和运营吗？

再看看旅游留宿 人数，2016年，全部 儋州市（海花岛地点 地），旅游人数只有135万人，平均天天 只有3700人，不及三亚的十分之一！

海花岛总建筑面积1300万平米，海南2014年商品房成交面积在590万平米阁下 。去海南岛买房的人，即使全买海花岛，也得两年半能力 卖失落 ，数据就是这么有说服力。

也许孤鸿不应 对一个均价只有7000元/平的项目过于苛求，究竟 比拟 于北京上海深圳的房价，这里只有十分之一，几万的首付就能买下一个精装公寓。

然则 出于投资的角度，假如 期望每年8%的净投资回报率，假设贷款50%，利钱 5%，那么房钱 +衡宇 升值至少要到达 10.5%，假设房钱 能到达 房价的5.5%，即32元/平米/月，50平的房子年夜 概1600元每月（假如 人气不足，很难到达 ），那到2020年房价至少要涨到8100元。

可是2020年，海花岛生怕 还没建完呢。

比房子盖完了，却没人来更悲剧的是什么？

房子没盖完呢，人没了。