中国年夜 部门 人，都没有阅历 过房价年夜 跌。

放在960万平方公里的年夜 中国，燕郊也好，喷鼻 港也好，都只属于亲历房价年夜 跌中的一小部门 。

分歧 的是，在曩昔 二十年里，燕郊只阅历 了一次。喷鼻 港，正在阅历 第二次。

喷鼻 港的楼市轮回，来得比预想的要更早，更忽然 。

降价、违约、焦炙 、惊恐 。

近期，喷鼻 港新界一个名为“嘉湖山庄”的楼盘中，一套适用 面积为442平方英尺的两房，以456万港元成交，比拟 同类型单元 的最高成交价，降价幅度跨越 22%。

截至10月26日，本年 喷鼻 港已经涌现 36起购房违约的案例。

客岁 全年，只有9起。

1 楼市不信任 神话

持续 27个月上涨，终年 霸屏全球房价榜首的喷鼻 港，从神坛跌落。

有人说，降价20%的嘉湖山庄，只是特例。不外 ，如许 的“特例”，在喷鼻 港郊区还有许多 。

港岛、九龙、新界，三年夜 区域组成 了全部 喷鼻 港，个中 ，新界属于喷鼻 港成长 中的落后 地域 。

华夏 地产每一周，都邑 颁布 各个区域监测到的楼盘价钱 变更 。各个区域分离 是：港岛、九龙、新界东、新界西。个中 ，新界东和新界西累计栖身 了喷鼻 港一半的生齿 。

比来 两个月来，降价楼盘最多、降价幅度最年夜 的区域，是新界东。独一 一个各个楼盘房价全线下跌的区域，也是新界东。

新界东某小区的房价，已经从7月份的最高价下跌16.8%，仅10月一周时光 ，房价跌幅接近12%。

在7月份以前，即使每周的房价走势变更 升沉 不定，波动上涨，但每一次的变更 幅度，都没有比来 这两个月要年夜 。

降价20%的嘉湖山庄，只是新界房价的一个缩影。喷鼻 港郊区房价下跌，从新界开端 。

在喷鼻 港拥有一套山顶豪宅，是让中国富豪心底最扎实 的身份象征。

作为全球房价最贵的城市，喷鼻 港的豪宅市场，从来不缺客户。但明码标价的身份象征，也有掉 落的时刻 。

10月最后一周，全球豪宅房价涨幅榜的前十名里，喷鼻 港不见了。喷鼻 港豪宅以年涨幅5.5%，排在了第14名。就连爱丁堡、马德里、莫斯科、广州都在喷鼻 港之前。

与山顶讲通俗 话的谁人 喷鼻 港比拟 ，这一刻的喷鼻 港，是落寞的。

本年 第一季度，新加坡豪宅房价增速，与喷鼻 港的房价涨幅，初次 涌现 反转。曾经增速远在新加坡之上的喷鼻 港，从此与新加坡分道扬镳。

豪宅风光不在，代表着喷鼻 港楼市对于富人的吸引力在削弱 。而郊区房价的下跌，则预示着，通俗 人居多的房地产市场，已经涌现 下跌旌旗灯号 。

一头一尾，属于喷鼻 港分歧 的人群，却预示着喷鼻 港楼市同样的将来 趋向 。

2 2018年的喷鼻 港：请答复 1998

最有钱的一批人，开端 迟疑 和退缩。

最软弱 的一批人，开端 惊恐 和焦炙 。

豪宅市场，往往代表着购置 力最充分 的一群人对喷鼻 港的承认 。

涨得越凶，买得人越多。需求越兴旺 ，价钱 被炒得越高。如斯 ，轮回 来去 ，直到有外力来打破均衡 。

究竟 ，在这个世界上，能买得起上亿别墅的人，也不在少数。

而郊区的房子，入手的人群年夜 多是购置 力不强的刚需族，或者是加杠杆炒房的投资客。他们最在乎现金流和本金。是以 ，他们也是在房地产周期中，最经不起降价冲击的群体。

违约潮，从此刻开端 。

据南华早报的报道，从岁首?年月 到10月底，喷鼻 港新房生意业务 中，已产生 36起小我 买家违约案例，客岁 全年，这个数字是9起。违约楼盘的成交价，从490万港币，到3980万港币不等，但年夜 部门 在1000万港币以内。

喷鼻 港的新房生意业务 ，须要 付出 5%的定金。选择违约的一批人，须要 缴纳的违约金，少则25万，多则200万。

违约的来由 ，多是这两点：要么对将来 喷鼻 港的房价信念 不足，要么是因银行进步 房贷审批尺度 ，申请的房贷批不下来。

在丧失 二十万定金，和手上的房子酿成 负资产之间，喷鼻 港人毫不迟疑 地选择了前者。没有人敢再阅历 一次负资产时期 。

上世纪80年月 的喷鼻 港，房价一路飙升，到喷鼻 港回归前夜 ，房价已是1980年的七倍。投资客、刚需族全都一股脑冲入楼市。那时的喷鼻 港，闭着眼就能稳赚不赔的投资，就是买房子。

房地产和相干 的金融办事 业，成了全部 喷鼻 港的支柱家当 。所有人的愿望 ，都在一座座房子里。

也许是看破 了这一点，索罗斯年夜 举做空港币，当局 为了救市，稳住资金外流，不得不进步 利率，收紧泉币 流动性。与此同时，楼市和股市、汇市一样，遭到惊恐 性抛售。

加息，成了压服 喷鼻 港楼市的最后一根稻草。

精确 的说，是压垮喷鼻 港人的最后一根稻草。在此后的六年时光 里，喷鼻 港房价下跌70%。直到2003年才逐渐 恢复元气。

在遭受 亚洲金融危机暴击后的日子里，喷鼻 港接连有32位居平易近 因还不起房贷，选择自杀。因房价年夜 幅下跌，典质 给银行的衡宇 价值巨幅缩水，已经背上房贷的买家，一时光 又欠了银行几百万港币。

3 十字路口

二十年前的不平安 感，不时 刻刻都留在喷鼻 港通俗 人的心中。即使是2008年全球经济危机爆发的时刻 ，喷鼻 港楼市也不如1997年那样不胜 一击。

从2003年至今，喷鼻 港房价几乎涨了六倍不止，涨幅与上一次的上涨周期平起平坐 ，但这一次跑得更快，更高。

也恰是 如斯 ，房价每上涨一分，不平安 感就多增长 一份。

为什么听闻喷鼻 港房价正鄙人 跌的故事，有人选择不信任 ，有人心有忧思。这是年夜 多半 读者的反响 ，但很少有人会置若罔闻 。

因为我们的楼市上涨周期，有着与喷鼻 港相似 的阅历 。在全球重要 国度 和城市中，曩昔 几十年的房价轨迹，喷鼻 港与中国内地，走得最像。

燕郊的故事，人尽皆知，像极了如今 的新界东。背负这一切的，是赓续 加杠杆的居平易近 。

2008年之后，房价快速上涨催生的是居平易近 杠杆率的晋升 。美国在次贷危机之后，居平易近 杠杆率开端 降低 。曾经居平易近 杠杆率跨越 65%的蓬勃 国度 ，例如澳年夜 利亚、加拿年夜 、英国等国度 ，跟着 房价慢慢苏醒 ，居平易近 也在阅历 分歧 水平 的去杠杆。

而中国喷鼻 港和内地，却走了一条与年夜 多半 国度 相反的途径 。 据中国国民 银行的统计，2008岁终 ，我国住户部分 杠杆率为17.9%，至2017岁终 已经到达 49.0%，10年间上升 31.1个百分点。

尤其是在美联储加息提速，欧盟和日本都即将停止 宽松，步入加息周期的****，喷鼻 港加息对房价的影响已经浮现 ，这个城市房价的每一步动向，仿佛都在预示着内地的房价走势。

荣幸 的是，我们已经有所警醒 ，也在用一切办法 保持 房价的稳固 ，年夜 陆模式与喷鼻 港模式开端 背离。

荣幸 的是，在市场**动面前，我们还有敬畏和谦卑。

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